土地の有効活用

福祉事業と生産緑地の解除

最近、土地活用を目的にした生産緑地解除をするための要件を色々と調べていました

その解除要件の一つに、社会福祉事業の施設用地として使用するという条件があります

具体的に言うと、認可保育園 また社会福祉法で定義されてる種類の介護施設(グループホームなど)が上の社会福祉施設に該当します

このような場合であれば、通常の手続きを踏む必要は無くなり、時間的にも早いタイミングで解除することが可能です

(ただし、市町村との協議と承認が必要)

通常の解除の流れとしては、主な農業従事者が病気や死亡などにより農耕出来なくなったなどの理由が無いと、解除することは出来ません

解除してもすぐ使えるわけではなく、3ヶ月は行政や同エリア内の農業従事者による買取のための縦覧期間が必要となります

スカイリブでは主に保育園や介護施設の企画開発提案をさせて頂いてますので、上記の要件に合致させて生産緑地の解除を行える可能性があります

詳しくは、お問い合わせください

新設保育園の打ち合わせ  【認可保育園】

GWが明けて、ますます気温も上がるここ最近です

昨日、来年4月開園の新設保育園の事業プラン資料を市役所に提出してきました

提出したのは、平面図、立面図、配置図、工程表、概算見積もりです

それ以外に運営法人の概要がわかるパンフレットも提出しました

今回の法人様は、数年前に都内で保育園開設の提案を今回同様にさせて頂き、約1年半掛けて開設まで漕ぎ着けた経験があります

社会福祉法人ですが新しい保育園開設に慣れている法人様なので、こちらとしても非常にスムーズに事を運ぶことができます

書類の作成や打ち合わせの手順は当然熟知されているのですが、一番大きいのは建物の仕様が固まっていることです。毎回多少の修正はありますが、方向性が同じなのでこちらも迷わなくて済みます

スカイリブでは、案件ごとに仕様や要望をエクセルにまとめ、建設会社と情報を共有します

もちろん図面にも記載しますが、別途仕様書を用意することで、施工側も気にかけてくれます

何より、図面というのは情報が多すぎるため、往々にして見過ごされることが多いのです

同日の午前中、今回の案件に協力してもらう構造設計士と一緒に既存園の視察を行いました

柱の位置をどこにするか、どのような位置であれば運営への影響を減らすことが出来るかを理解してもらうための視察でした

メールによる図面のやりとりで少しづつ決めていくのも良いのですが、やはり現場を見てもらうのが1番大切です

今月の中頃から構造も徐々に動き始め、来月中旬には大体のレイアウトを固めていくことになるスケジュールです

今回のエリアは文化財が地下から出て来る可能性もあるエリアなので、早めに動いていく必要があります

また少しづつ進捗をブログで綴っていきます

価値ある不動産  【不動産投資】

仕事上、不動産の売買物件情報を定期的に頂きます

数年前まではよほどの収益物件でないと売買成立しなかったですが、今はすごいですね

特に23区の土地情報は、こぞってみなさん探しています

賃貸や分譲より、介護や医療、店舗向けの案件を扱うことが多いので、どうしても目線が医療福祉と商業系に行きがちです

しかし、やはり景気に左右されにくい物件がベターだと思います

賃貸や分譲はその振り幅が大きいので、あくまで税金対策という方にのみ紹介している状況です

今日、医療モールに良さげな物件を見つけたので、これから調査に掛かろうかなと思っています

 

国の所有地  【不動産投資】

今日は、国や都道府県、市区町村が所有している土地の入札情報をいろいろと探していました

去年までは財務局の公務員宿舎物件の処分を良く調べていましたが、時間がとにかく掛かることと、時間が掛かることに嫌気がさして、最近は競売物件などを見ています

さて、競売物件とは?

基本的には、裁判所が取り押さえた押収物を対象にしています

調べると面白いもので、車や土地だけではなく、貴金属や洋服、家電など意外とバリエーション豊富です(^o^)/

それを、法人や個人が入札するわけです

Yahoo オークションでも見れるので、機会があれば覗いてみると面白いものが見つかると思います

プラニング図面を作る時の心掛け【介護施設】

今日は、仕上がってきたプラニング図面の修正をしてて大切にしてる事を書こうと思います

スカイリブでは基本プランを色々な提案に合わせて、その都度作ります

土地の有効活用だったり、医療や福祉施設だったり、設備の改修図だったりケースは様々です

特に大切にしているのは、コスト意識

当然だろと言われる方がほとんどですが、建築設計の世界ではややズレがあります

意匠を大切にする建築士もいれば、使い勝手や動線を優先する建築士もいます

どれが正しいというのは無いと思うのですが、それらをどれだけ頑張っても最終的な建築費の壁が起こります

建物の形状考えると、綺麗な四角形が1番割安です

理由は簡単で、使用する外装材が少なくて済むからです

安い建材使うより、無駄な部分を削るほうがはるかにコストパフォーマンスが上がるので、私個人はそのようなプランが好きです

挙げだすとキリが無いですが、こんな小さなことから事業費は変わってきます

特に介護施設だと延べ床面積も多いので、結構影響ありますよ

お金を出す方のことを考えると、無駄なくシンプルにがベストなのかなぁなんて思います