土地の有効活用

土地の謄本と公図は正確なのか⁉︎  【介護施設】

今日は、ある土地オーナー様に、有効活用検討されている土地の敷地面積の確認をしてきました

結論からいうと、謄本上は5000平米を超える敷地面積になっていますが、実際には3000平米くらいでした

公図が間違っているケースは多々ありますが、謄本の値がこれほど大幅に間違っているのは珍しいかなと思います

主な原因は、計画道路による敷地の減少です

しかし、通常計画道路によって削られたのであれば、しっかりと変更の記録が残るはず

他のスタッフと不思議に思っています

この土地の活用が進めば、市役所の道路管理している部署に行く事になるので、そこで確認しようと思っています

介護施設での提案を予定していて、GW前に踏み込んだ話が出来るといいなと思っています

  

保証金の返済  【土地の有効活用】

今週あった毎週の定例会議で、保証金の返金についてのトピックが出てきたので、少しかいてみようと思います

保証金とは、借主から貸主に対して、貸主がリスクヘッジするのために預けるお金の事です

賃貸マンションの入居契約で考えると、敷金がこれにあたります

kさて、その契約がいよいよ終わるという時、当然このお金は貸主から借主に返金されますが、その額面が下がる事が多々あります

賃貸マンションであれば、原状回復にかかる費用を差し引きます

さて、我々の前で起きている事は、これの店舗版です

同様に貸主へ保証金が渡っていてこれを返金しなければなりませんが、原状回復にかかる費用の方が高いためにどう決着をつけるか話がまとまらないのです

なぜかと言うと、契約書上になぜかこの原状回復の費用額面が記載されていて、それが高いだの低いだのという話になっています

なぜそのような記載があるのか経緯が全く分かりませんが、とにかく借り手の本部としては価格が高すぎるので変更したいと。

貸主は、当然書面通りの金額を欲しいわけです

続きは、また明日

固定資産税の特例の適用  【土地の有効活用】

前回の続きです

土地を活用する場合、住宅系の事業を行う場合は固定資産税の特例が適用されます

自宅を建てたり、賃貸マンションとして貸す場合も特例の対象となります

サービス付き高齢者向住宅も、その対象となります

対象となる事業種類の概念は、”ある一定期間、住み続ける”だそうです

具体的な期間はどの程度なのでしょうか?

ハッキリと規定は無いらしいですが、目安として1年〜2年間という設定があるそうです

それをクリアすれば、介護施設も適用対象となります

ただし、注意点が

有料老人ホームに関しては、契約形態によって扱いが変わるそうです

権利方式では対象外ですが、賃貸方式だと対象になるそうです

対象に違いがあることの意味が分かるような分からないような分け方ですが(笑)、とにかくそういうことのようです

一部の自治体では、介護事業として活用していたにも関わらず特例適用外になっていたケースがあった事に対して、納めすぎた税金の返納をするという事も起きていました

詳しい制度は自治体によって見解が異なると思うので、役所に聞いて確認するのが1番良いと思います

介護施設と土地の課税特例  【土地の有効活用】

今日は、生産緑地を解除する場合に発生する固定資産税を、市役所に問い合わせして調べていました

生産緑地を解除した場合、当然農業をやめることになるので、固定資産税が発生します

駐車場や資材置き場にしていると、固定資産税評価額に対して特に減額の要件が発生しないので、税金対策として考えると最も無駄の多い活用方法となります

これに、例えばアパートや住宅を建てることで、固定資産税の評価に掛かる特例を受けることが出来ます

また、介護施設として例えばグループホームをオーナー様で建設され、どこかに貸すという賃貸事業でも、減免の適用対象となります

要は、人が生活することを目的とする建物であれば良いわけです

もう少し興味深い例を出すと、例えば医療法人が土地だけ借りて建物は自前で建設する場合、固定資産税は発生しなくなります

このルールは社会福祉法人にも適用されます

なかなか社会福祉法人が借りてとして出てくるということ自体が珍しいケースですが、そうなると賃料+税金免除となるので、結構美味しい有効活用となります

もう少し掘り下げていける内容のトピックなので、別の機会にご案内します(^^)

保育園開設までの新たな流れ 【認可保育園】

今日は、現在土地の持ち込み提案している市の保育園整備担当の方々と、今後の流れについて打ち合わせしてきました

まずは図面チェック

東京都では、これまでは保育園からの2方向避難を確保することが必須条件の一つでしたが、今年から保育室からの2方向避難に変わります

それに伴い、保育室にバルコニーが必ず付いている必要があるらしいのですが、今年からの制度なので、東京都に確認取るということで落ち着きました

また、都に提出書類も細かなルールが定められ、例えば提出する決算書の作り方も、都のルールに沿った内容にする必要があります

ということは、過去に作ってきた決算書を改めて修正するという、かなり面倒なことが発生してしまうので、提出する側の労力が大分増えてしまいますね

他にも幾つかあり、今日はそれをまとめて教えていただきました

さて、これから図面製作も本格稼働しそうです