土地の有効活用

海外投資家とのコミュニケーション  【不動産投資】

今日は、TOEICを受けてきました

実は1年くらい前から少しずつ勉強しています

と言うのも、海外での不動産投資や、海外の投資家による日本不動産への投資を受け入れる準備として、個人的に勉強しているのです

過去、土地の有効活用として既に土地を持っているオーナーへの土地活用の提案は沢山してきましたが、売買対象となっている不動産の活用提案ももっと取り組みたいと考えてきました

とはいえ、その時々で必要に応じて通訳さんを雇えばいいのですが、やはり直に話して投資家の生の声を聞けるといいなぁと思います

テストの結果はさておき(笑)、そのような企画をもっと沢山していく予定です

 

建物のボリューム出し  【土地の有効活用】

土地の売買を考えているお客様や、これまで駐車場として使っていた土地を新たに開発する土地オーナー様から、土地のボリューム出しを依頼されることが良くあります

建ぺい率 容積率を最大使って、どのくらいの収支を出せるのか?

土地利用の際の、大きな関心事ですね

特に都心部では土地の値段が高いので、いかに効率良く使うかが重要になります

元々所有している土地なら時間掛けて調査すれば良いですが、売買物件はそうはいきません

スピードが大切です

これまで色々な土地を見てきましたが、複数から買いたいと申し出が出る土地で不動産投資すると、まず成功します

なので、いかに買うか否かのジャッジを速くするかが重要です

スカイリブでは、スピードをとても大事にします

設計自体はある程度時間掛かりますが、基本プランはいかにスピード出しつつ正確なプランを出せるかがすごく大事です

それによって、ビジネスのタイミングを失う事もしばしばあるかなと感じます

介護用不動産の調査  【介護施設】

今日は午後から、介護施設で活用提案を予定している土地の現地調査に行ってきました

敷地は700坪超えているキレイな整形地なのですが、1種低層で建ぺい率 容積率がそれぞれ40、80%と、なんとも残念な用途地域になっています

現地調査とはどういう事をするでしょうか?

まず、周辺を歩きます。できる限り。駅から徒歩圏内なので歩くだけですが、ロードサイド物件であれば目標とする土地に接している道路を往復して雰囲気をつかみます。GoogleMAPも便利でよくつかいますが、やはり最終的には現地見ることが重要です

そして、簡単な測量をします。僕は、ゴルフ用の距離測定機を使ってざっくり測ります。

あとは間口とか、高低差とか、周囲の住宅なども見ます

今回は高低差がそこそこあるので、それをどうクリアするかを調査しながらイメージしました

そんな感じで、踏み込んだ提案前には完成後の想像をします

  

借地の活用方法  【土地の有効活用】

今日は、千葉エリアでスカイリブが土地オーナー様から情報をお預かりしている物件情報の紹介をしてきました

借地で活用というのはなかなか大変で、借りる運営側にある程度の体力が要求されます

とはいえ、通常借地を嫌がる事業者が多いので、よほど立地が良いか、借地でも成り立つ事業を展開している法人とのマッチングが必要です

今日の打ち合わせは後者で、立地は決して良くないが、ある特定の事業 つまり医療福祉での活用が可能なエリアという事です

とはいえ福祉施設であれば立地は何でも良いという訳にいかないので、こちらも中々苦労しますが、今日紹介した土地は比較的前に進みそうな感触でした

スカイリブでは医療福祉施設の運営法人とのお付き合いがあり、かつ設計事務所なので、いわゆる建築条件付き、とはなりません

そういう意味では、いろいろな運営会社にとって非常に組みやすい相手なのかなと思います

  

特養の公募  【特別養護老人ホーム】

3/30日付で、千葉市で特別養護老人ホームの公募が始まりました

多くの人が、早すぎるだろ!って思うタイミングでした(新しい事業年度前に開始したので)

最近は建築費高騰は当たり前という認識を持っておられる運営法人さんがほとんどなのですが、高騰が始まった5期(H24-26)に、公募の枠も取れてあとは工事するだけ、という段階で事業がストップしてしまった案件がいくつかあるようで、いまでも運営法人を探しているようです

今期はさすがにそれはほとんど無いとは思いますが、オリンピックまでは気が抜けません

さて、スカイリブでも幾つか特別養護老人ホーム向けの土地を用意してあるので、公募が始まるまでに運営法人探しと話をまとめ上げる作業をすすめているところです