施設の新規開発コンサルティング

福祉事業と生産緑地の解除

最近、土地活用を目的にした生産緑地解除をするための要件を色々と調べていました

その解除要件の一つに、社会福祉事業の施設用地として使用するという条件があります

具体的に言うと、認可保育園 また社会福祉法で定義されてる種類の介護施設(グループホームなど)が上の社会福祉施設に該当します

このような場合であれば、通常の手続きを踏む必要は無くなり、時間的にも早いタイミングで解除することが可能です

(ただし、市町村との協議と承認が必要)

通常の解除の流れとしては、主な農業従事者が病気や死亡などにより農耕出来なくなったなどの理由が無いと、解除することは出来ません

解除してもすぐ使えるわけではなく、3ヶ月は行政や同エリア内の農業従事者による買取のための縦覧期間が必要となります

スカイリブでは主に保育園や介護施設の企画開発提案をさせて頂いてますので、上記の要件に合致させて生産緑地の解除を行える可能性があります

詳しくは、お問い合わせください

有料老人ホームの収支計算書【有料老人ホーム】

今日は定例ミーティングがあり、その中で現在企画中の有料老人ホームの収支計算書について、他のメンバーの意見を聞きました

その中でも意見が分かれたのが、建物維持費です

大体10年毎に大規模な修繕が発生するのですが、通常の分譲マンションと違い、一部は建物を借りる運営会社が負担します

マンション大規模修繕では、1戸あたり100万円という予算感ですが、それが低くなるわけです

そして、その金額によって利回りも大きく影響を受けるので、あまり大きい金額で見すぎても良くありません

そこで今回は、負担区分を詳しくヒアリングしました

運営会社によって微妙にルールが異なるので、契約書に明記する内容を細かくチェックし確認します

今回は、中の設備や内装など室内のものは比較的負担してくれる契約内容です

外回りも負担してもらえると非常に嬉しいですが、さすがに外回りは所有者負担という事でした

議論内容を反映させ、連休明けに提案に行きます

国の所有地  【不動産投資】

今日は、国や都道府県、市区町村が所有している土地の入札情報をいろいろと探していました

去年までは財務局の公務員宿舎物件の処分を良く調べていましたが、時間がとにかく掛かることと、時間が掛かることに嫌気がさして、最近は競売物件などを見ています

さて、競売物件とは?

基本的には、裁判所が取り押さえた押収物を対象にしています

調べると面白いもので、車や土地だけではなく、貴金属や洋服、家電など意外とバリエーション豊富です(^o^)/

それを、法人や個人が入札するわけです

Yahoo オークションでも見れるので、機会があれば覗いてみると面白いものが見つかると思います

土地の謄本と公図は正確なのか⁉︎  【介護施設】

今日は、ある土地オーナー様に、有効活用検討されている土地の敷地面積の確認をしてきました

結論からいうと、謄本上は5000平米を超える敷地面積になっていますが、実際には3000平米くらいでした

公図が間違っているケースは多々ありますが、謄本の値がこれほど大幅に間違っているのは珍しいかなと思います

主な原因は、計画道路による敷地の減少です

しかし、通常計画道路によって削られたのであれば、しっかりと変更の記録が残るはず

他のスタッフと不思議に思っています

この土地の活用が進めば、市役所の道路管理している部署に行く事になるので、そこで確認しようと思っています

介護施設での提案を予定していて、GW前に踏み込んだ話が出来るといいなと思っています

  

保育園開設までの新たな流れ 【認可保育園】

今日は、現在土地の持ち込み提案している市の保育園整備担当の方々と、今後の流れについて打ち合わせしてきました

まずは図面チェック

東京都では、これまでは保育園からの2方向避難を確保することが必須条件の一つでしたが、今年から保育室からの2方向避難に変わります

それに伴い、保育室にバルコニーが必ず付いている必要があるらしいのですが、今年からの制度なので、東京都に確認取るということで落ち着きました

また、都に提出書類も細かなルールが定められ、例えば提出する決算書の作り方も、都のルールに沿った内容にする必要があります

ということは、過去に作ってきた決算書を改めて修正するという、かなり面倒なことが発生してしまうので、提出する側の労力が大分増えてしまいますね

他にも幾つかあり、今日はそれをまとめて教えていただきました

さて、これから図面製作も本格稼働しそうです