介護用不動産の投資

プラニング図面を作る時の心掛け【介護施設】

今日は、仕上がってきたプラニング図面の修正をしてて大切にしてる事を書こうと思います

スカイリブでは基本プランを色々な提案に合わせて、その都度作ります

土地の有効活用だったり、医療や福祉施設だったり、設備の改修図だったりケースは様々です

特に大切にしているのは、コスト意識

当然だろと言われる方がほとんどですが、建築設計の世界ではややズレがあります

意匠を大切にする建築士もいれば、使い勝手や動線を優先する建築士もいます

どれが正しいというのは無いと思うのですが、それらをどれだけ頑張っても最終的な建築費の壁が起こります

建物の形状考えると、綺麗な四角形が1番割安です

理由は簡単で、使用する外装材が少なくて済むからです

安い建材使うより、無駄な部分を削るほうがはるかにコストパフォーマンスが上がるので、私個人はそのようなプランが好きです

挙げだすとキリが無いですが、こんな小さなことから事業費は変わってきます

特に介護施設だと延べ床面積も多いので、結構影響ありますよ

お金を出す方のことを考えると、無駄なくシンプルにがベストなのかなぁなんて思います

  

固定資産税の特例の適用  【土地の有効活用】

前回の続きです

土地を活用する場合、住宅系の事業を行う場合は固定資産税の特例が適用されます

自宅を建てたり、賃貸マンションとして貸す場合も特例の対象となります

サービス付き高齢者向住宅も、その対象となります

対象となる事業種類の概念は、”ある一定期間、住み続ける”だそうです

具体的な期間はどの程度なのでしょうか?

ハッキリと規定は無いらしいですが、目安として1年〜2年間という設定があるそうです

それをクリアすれば、介護施設も適用対象となります

ただし、注意点が

有料老人ホームに関しては、契約形態によって扱いが変わるそうです

権利方式では対象外ですが、賃貸方式だと対象になるそうです

対象に違いがあることの意味が分かるような分からないような分け方ですが(笑)、とにかくそういうことのようです

一部の自治体では、介護事業として活用していたにも関わらず特例適用外になっていたケースがあった事に対して、納めすぎた税金の返納をするという事も起きていました

詳しい制度は自治体によって見解が異なると思うので、役所に聞いて確認するのが1番良いと思います

建物のボリューム出し  【土地の有効活用】

土地の売買を考えているお客様や、これまで駐車場として使っていた土地を新たに開発する土地オーナー様から、土地のボリューム出しを依頼されることが良くあります

建ぺい率 容積率を最大使って、どのくらいの収支を出せるのか?

土地利用の際の、大きな関心事ですね

特に都心部では土地の値段が高いので、いかに効率良く使うかが重要になります

元々所有している土地なら時間掛けて調査すれば良いですが、売買物件はそうはいきません

スピードが大切です

これまで色々な土地を見てきましたが、複数から買いたいと申し出が出る土地で不動産投資すると、まず成功します

なので、いかに買うか否かのジャッジを速くするかが重要です

スカイリブでは、スピードをとても大事にします

設計自体はある程度時間掛かりますが、基本プランはいかにスピード出しつつ正確なプランを出せるかがすごく大事です

それによって、ビジネスのタイミングを失う事もしばしばあるかなと感じます

商業、介護施設に対する不動産投資のセミナー  【不動産投資】

先週、とある不動産投資コンサルの方と打ち合わせしてきて、不動産投資セミナーを一緒にやりませんかという提案をさせて頂きました

オリンピック景気で活気付いている東京周辺の不動産投資熱が、オリンピック決まった瞬間から続いています

オリンピック開催の前年までは続くと思うのですが、長期的には当然続きません

しかし、商業施設や福祉施設は話が違います

商業施設は景気が悪くてもある一定の収益が見込めるし、福祉に関しては不景気の時の方が良いくらいです

とはいえまだまだこれからの企画なので時期が不明ですが、個人的には今年絶対にやりたい新規プロジェクトの一つです(^o^)/

 

アメリカのシニア向け不動産 【海外の介護施設】

今日は、友人の紹介で、アメリカで不動産投資の仕事をしている方と知り合いました

お酒の席での会話なので仕事の話は詳しくしてないですが、アメリカでも介護施設の不動産投資熱は高いようです

とはいえ当然日本のような体制ではなく、中間層の所得を持つ人たちの入居がメインのようです

日本円にして月々10万円の家賃プラス介護利用料金という価格帯がメジャーなので、日本より少し安いかもしれません。なにせ国土が広いので、日本のように都市部周辺に集中するのではなく、南の方での生活が人気のようです

運営側のクオリティーもそれほど高く無いようで、日本の会社が進出すると成功するかも知れません

そんな、いつもとは違う国のお話でした