介護

有料老人ホームの収支計算書【有料老人ホーム】

今日は定例ミーティングがあり、その中で現在企画中の有料老人ホームの収支計算書について、他のメンバーの意見を聞きました

その中でも意見が分かれたのが、建物維持費です

大体10年毎に大規模な修繕が発生するのですが、通常の分譲マンションと違い、一部は建物を借りる運営会社が負担します

マンション大規模修繕では、1戸あたり100万円という予算感ですが、それが低くなるわけです

そして、その金額によって利回りも大きく影響を受けるので、あまり大きい金額で見すぎても良くありません

そこで今回は、負担区分を詳しくヒアリングしました

運営会社によって微妙にルールが異なるので、契約書に明記する内容を細かくチェックし確認します

今回は、中の設備や内装など室内のものは比較的負担してくれる契約内容です

外回りも負担してもらえると非常に嬉しいですが、さすがに外回りは所有者負担という事でした

議論内容を反映させ、連休明けに提案に行きます

プラニング図面を作る時の心掛け【介護施設】

今日は、仕上がってきたプラニング図面の修正をしてて大切にしてる事を書こうと思います

スカイリブでは基本プランを色々な提案に合わせて、その都度作ります

土地の有効活用だったり、医療や福祉施設だったり、設備の改修図だったりケースは様々です

特に大切にしているのは、コスト意識

当然だろと言われる方がほとんどですが、建築設計の世界ではややズレがあります

意匠を大切にする建築士もいれば、使い勝手や動線を優先する建築士もいます

どれが正しいというのは無いと思うのですが、それらをどれだけ頑張っても最終的な建築費の壁が起こります

建物の形状考えると、綺麗な四角形が1番割安です

理由は簡単で、使用する外装材が少なくて済むからです

安い建材使うより、無駄な部分を削るほうがはるかにコストパフォーマンスが上がるので、私個人はそのようなプランが好きです

挙げだすとキリが無いですが、こんな小さなことから事業費は変わってきます

特に介護施設だと延べ床面積も多いので、結構影響ありますよ

お金を出す方のことを考えると、無駄なくシンプルにがベストなのかなぁなんて思います

  

土地の謄本と公図は正確なのか⁉︎  【介護施設】

今日は、ある土地オーナー様に、有効活用検討されている土地の敷地面積の確認をしてきました

結論からいうと、謄本上は5000平米を超える敷地面積になっていますが、実際には3000平米くらいでした

公図が間違っているケースは多々ありますが、謄本の値がこれほど大幅に間違っているのは珍しいかなと思います

主な原因は、計画道路による敷地の減少です

しかし、通常計画道路によって削られたのであれば、しっかりと変更の記録が残るはず

他のスタッフと不思議に思っています

この土地の活用が進めば、市役所の道路管理している部署に行く事になるので、そこで確認しようと思っています

介護施設での提案を予定していて、GW前に踏み込んだ話が出来るといいなと思っています

  

固定資産税の特例の適用  【土地の有効活用】

前回の続きです

土地を活用する場合、住宅系の事業を行う場合は固定資産税の特例が適用されます

自宅を建てたり、賃貸マンションとして貸す場合も特例の対象となります

サービス付き高齢者向住宅も、その対象となります

対象となる事業種類の概念は、”ある一定期間、住み続ける”だそうです

具体的な期間はどの程度なのでしょうか?

ハッキリと規定は無いらしいですが、目安として1年〜2年間という設定があるそうです

それをクリアすれば、介護施設も適用対象となります

ただし、注意点が

有料老人ホームに関しては、契約形態によって扱いが変わるそうです

権利方式では対象外ですが、賃貸方式だと対象になるそうです

対象に違いがあることの意味が分かるような分からないような分け方ですが(笑)、とにかくそういうことのようです

一部の自治体では、介護事業として活用していたにも関わらず特例適用外になっていたケースがあった事に対して、納めすぎた税金の返納をするという事も起きていました

詳しい制度は自治体によって見解が異なると思うので、役所に聞いて確認するのが1番良いと思います

市街化調整区域の開発行為  【特別養護老人ホーム】

今日は、埼玉県で計画している特別養護老人ホームの売買物件の調査でした

まずは市役所に、開発行為に伴い出てくる条例や手続き等をしらべます

基本、市街化調整区域はハードルがかなり高いです

その中でも厄介なのが、農地転用の手続き。

手続き自体は難しくないですが、年に2回という自治体が多いです

さらに、手続き申請から完了まで半年掛かります…

タイミングが悪ければ、1年掛かってしまいますね(^^;;

特養は公募をクリアしないことには建築計画が前進しないので、結果が出る時期を睨みつつ、他の手続きも同時に進められるように準備します

いつも思いますが、市街化調整区域使う特養は、かなりのロングスケジュールです