都知事選挙後の待機児童対策

都知事選後、私は新たな待機児童解消方法が気になっています
舛添都知事「国有地活用で待機児童解消」

http://www.nikkei.com/article/DGXNASDG1403C_U4A210C1CC1000/

国の公有地や公務員宿舎などを安く借り上げ、待機児童対策として(つまり保育園として?)使う計画のようです

 

以前、私が関わったプロジェクトで保育園の土地を購入して自治体に保育園開設提案するというものがありましたが、土地の金額を見て、中々できることでは無いな、と感じました

そのときは行政の担当者が非常に柔軟な方で、驚くほどスムーズに話が進みました

 

それ以降、国有地や都有地を調べたことがありますが、とにかく無駄な使い方が多い!∑(ー言ー;)

確かに福祉建物を建てるにはピッタリの場所が非常に多いですが、果たして国が本当に動くのか、、、と懐疑的に見てしまいます

以前国の土地活用を都内の区に提案したことがありましたが、区長の一言で白紙に終わりました、、、Σ( ̄ロ ̄lll)

有言実行になると良いですね

 

有料老人ホーム 特定施設の枠

今日、有料老人ホーム運営事業者の方と話していると、特定施設の公募基準が自治体によっては毎月の賃料の額で一定の線引きしてしまうところがあるので、出店できるエリアが狭くなってきていると言われていました

昔の有料老人ホームは高い毎月の家賃と、高い一時入居金が当然でした

それが徐々に安い金額で利用できる施設が増えて、行政の公募によって決まる特定施設の基準も比例して変化していき、今では高級志向型介護施設は特定施設の枠を取ることが難しくなってきています

利用する側にとっては安いに越したことはありませんが、事業運営側としてはつらいものがあります

特に高級路線で運営している企業には相当な痛手になります

 

高級志向型施設を運営している企業の新規参入はほぼゼロで、今伸びているのは低価格型施設です

今後もその傾向は強くなりますが、不動産投資する地主さんにとってはマイナス要素が増えることになります

50床の介護施設を建てるのに必要な金額は、最低でも5~6億円!!!

建設費も高騰しているのでもっと上がると思いますが、避けることは不可能なので、投資する方々は、いかに相手が長く安定して運営してくれるかを見極めることが重要です

そんなことも考えながら、今日は介護事業の投資先について選定アドバイスをしていました

介護施設計画の相談

今日は、東京23区外エリアで介護施設建設の相談を頂きました

所有している土地に相続対策を何かしなければいけないが、出来れば地域に貢献できる介護事業がいいとのこと

 

早速土地を見せていただき、周辺人口などの調査をしました

埼玉県寄りでやや人口が少なめですが敷地面積が十分にあるので、50床の住宅型有料老人ホーム+デイサービスで企画することにします

今年度(行政の)、第6期介護計画の発表があります

第6期での介護型特定施設の枠が見込めるので、数年後に施設タイプを転換する前提での計画です

 

基本設計後、介護事業者を探してみる予定です

 

給水管調査

今日は、さいたま市にてマンションの水まわり配管の調査に行ってきました

以前調査した都内のマンションと比べると、非常に沢山の方が住まわれています

マンション工事は管理組合での決議が欠かせないので、調査してそれを上手に説明する必要があります

水道屋など職人の方々は、腕は良いのだけれど説明が足りないことが多く、組合の会議で皆様が納得できる調査報告が非常に重要です

 

図面を元に、色々なお部屋を調査させていただいたので、これからその整理です

スカイリブ環境計画の特色として設備設計が強いので、その能力を発揮できるよう十分に調査を行っています

クリニックの出店場所探し

今日は、クリニックの出店場所を探している神奈川県A市に、現地調査に行ってきました

駅から近く、今は更地になっています

駅からの距離を考えると商業施設も成立しそうですが、少し離れているので医療施設としての活用に前向きに考えてもらっています

医療福祉施設に土地を貸す場合のメリットは、なんと言っても事業の安定性です

また、社会貢献にもなるので、とても地域のかたがたに喜ばれます

 

話が少し変わりますが、郊外でも色々なところで医療モールを見かけるようになりました(特に駅前)

やはり、通院する側にとってはすごく便利だし、他の診療科目があるので、内科以外の診察を受けたいとき新たに探す必要がありません。

また、出店する側にもメリットがあります

古くから駅近くにあるクリニックは既に認知されて患者さんを多く抱えているので、その周辺に新規出店しても認知してもらえないケースが良く有ります

でも、複数のクリニックで出店する医療モールなら、その利便性を武器に勝負することができるようになります

 

今回は1診療科目での出店なので、過当競争を避けるためロードサイドでなりそうです

戦わずして勝つ、この戦略が成立する条件に越したことはありませんね