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皆様グループホームといっても、高齢者用(介護施設)と障害者用(福祉施設)の2種類あるのをご存じでしょうか？

今回は特徴を含め解説していきたいと思います

高齢者用(介護施設) グループホームとは

『認知症対応型共同生活介護』と言い、認知症であるために生活を送っていくことが困難な場合に利用することが出来ます。介護職員が付いてサポートをし、入浴・排泄・食事といった生活を送る上で必要となる生活動作の訓練を行っていきます。レクリエーション・季節行事が行われることもあり、少人数であるために互いにコミュニケーションを図ることが出来アットホームな住空間で充実した生活を送ることが出来ます。

一般的にグループホームというとこちらのタイプを想像しますが、別のタイプも存在します。

障害者用(福祉施設)グループホームとは

障害者グループホームとは、障害や病気により生活を自分1人で行っていくことが困難な場合に利用することが出来、少人数で一緒に生活を行っていくと共に作業時間なども設けられていますので、仕事をするという感覚も育んでいくことが出来ます。

現在は障害者グループホームでも、知的障害や精神障害などそれぞれの障害に合わせてグループホームが作られていますので、自分の適したグループホームを利用することが出来ます。

このようにグループホームにも種類がありますので覚えておくと今後利用されるときに選択肢が広がるのではないでしょうか？

近年、不動産投資目的で福祉事業を手掛ける方（個人／法人ともに）が増加しております。

特に保育事業（認可保育園）に対する不動産投資は今が全盛期（？)かもしれません。

他にも介護系施設や障碍者施設に対しても、土地購入～上物（建物全てor建物躯体／外構のみ かはケースバイですが）まで投資される方がいらっしゃいます。

さて、実際に不動産投資目線で見た場合に福祉事業は投資的に｢美味しい」のでしょうか？

私どもが見聞きしているところでは「美味しさ順位」は以下のようです。

１保育事業≫≫２障害者施設事業≒３他福祉系施設≫４介護系施設

どうやら保育事業が一番高利回りらしいです。

福祉事業はニッチな業界 （近年はそうでもないらしいですが） なのですが、施設運営は補助金を受けている事業が多いので、確かに「非常に安定している事業」と言えそうです。

しかしながら、どのような種類の福祉施設も開設するまでには複雑なルールがあるので、安易な投資目的で手を出すと「そんなはずじゃなかった。。。」という事態も発生します。

そして、上記に挙げたものも含めて福祉事業は「人の命を直接あずかる」ことがほとんどですので、テナントとして入る事業者が ”危ない事業者” だと、「重大事故」に直結するケースもあります。万が一、重大事故が起きた場合は・・・。想像するだけで目も当てられませんね。

福祉事業への不動産投資は一般的な不動産投資と違い、行政が絡むことがほとんどなので色々と手順も含めて入念にご検討頂くのが幸いです。進め方があやふやなままだと1人「大損をこいてしまう」ことに繋がります。

福祉事業での不動産投資をお考えの方、十分な調査を元にご検討ください。

私共の仕事の一つに、各自治体の公募情報を事前につかんでおくことがあります。

特に認可保育園の整備に関する公募情報は事前情報を常にキャッチしておかないといけない事項の１つです。そのような業務を行う中で、やはり若年層人口が多い自治体は保育事業者様の出店意欲は高いです。

「若年層人口(若年家族層)が多い自治体や街」にはどのような特色があるのか？を私なりに感じるところでは大きく４つあります。

１：名前を聞けば”あー、知ってる～”的な言わば「知られている」(ブランド化している）街/自治体

２：何かしらの理由で、最近の数年で分譲マンション/戸建住宅の建設ラッシュで急激に人口が伸びている街/自治体

３：有名無名問わず、江戸時代から宿場町等で既にある程度の人口が集っている街/自治体

４：数十年前から地元不動産/ゼネコン業者が自治体と共に計画地的に街づくり計画をして徐々に発展してきている街/自治体

さて、私個人的に不動産価値/住環境の観点から見て「今後も若い人が定着する可能性が高いのかな？」と思う順を上から挙げると…、
３⇒４⇒１⇒２という順になります。　

全ての地域に様々な事情があって住まう人たちがいると思いますので、理由は敢えて述べません。

ただし、これだけは言っておきたいです。

「住めば都」

これに尽きると思います。

建物の設計を行っていると個性的な敷地に出会うことがあります。ひと言に『敷地』と言ってもその地域、その場所で千差万別。ひとつとして同じものなどないと言っても過言ではないかもしれません。

日照などの自然環境的な理由から、用途地域や接道条件などの法的な理由まで様々な原因で違いが出てきます。

その中でもわかりやすい違いのひとつは敷地の形状でしょうか。狭小地、細長い、極端に不整形など平面だけで見ても様々な形状があり、さらに傾斜地や隣地高低差などの立体的な条件も加わります。

現在、工事が進んでいる千葉県柏市の障がい者支援施設もそんな個性的な敷地での計画となります。

丘の上の交差点にほど近い場所ですが、かなり傾斜がきつく細長いため、敷地の最も高いところと低いところで３mほどの高低差があります。道路に沿って細長いため、建物も並行して長くなります。

敷地の低い方の駐車場・車寄せから入口のある高い方へと道路と平行にスロープが続き、雨を考慮して出の大きな庇を連続して設ける予定です。

このように個性的な敷地ではプランニングの難しさも伴いますが、敷地に寄り添うように計画することで自然と個性的な建物が生まれやすくなってきます。

当然、それを意図的に少しでもよいものに計画するのが私どもの役目のひとつとなります。（実は敷地条件が厳しいほど計画するのは面白いんです。）

今日で今年度も終わりですが、３月に竣工して４月に開園する保育園が多いことから、年度末は過去に新築した保育園の法定点検が多い時期でもあります。

年１回義務付けられている設備の点検項目は多々ありますが、保育園の場合は

・停電時などに30分以上点灯する非常照明がちゃんと使えるかどうかの確認

・調理室で火気を使用した際に酸欠や一酸化炭素中毒にならないよう給排気ファンが作動できているかの確認

この２項目がメインになります。

といっても、築数年の保育園の点検ではまだ『非常照明のバッテリーが切れていた』という事態に遭遇したことは無いのですが

先日、法定点検に伺った某施設では、築年数が数十年経過している建物が何棟もあるため、バッテリーが切れて点灯しないという現象が多々散見されました。

緑のランプが点灯しているか、ひもを引っ張ってみて照明が点灯するかなど、誰でも簡単に点検できますので、築年数が経過してきて気がかりな場合は一度試してみてはいかがでしょうか。

なお昨今の建築基準法改正で『以前は必要だったけれども現行法では設置が免除できる 』 というケースも多く、点灯しなくなった場合にバッテリーを交換するまでもなく照明器具自体が不要であったり、改修時などに設置が不要となる場合もありますので、判断にお困りの際はお気軽にご相談ください。