その他

建築をする際、様々な申請や検査等がありますが、その中でまちづくり条例に注目していきたいと思います。

そもそも『まちづくり条例』とは何か？⇒ 開発行為や建築 行為に対して、都市計画法や建築基準法の基準及び手 続きを超えて、自治体独自の基準及び手続きを強制力を 伴って課している条例のことである 。

最初に採用したのは、兵庫県川西市（1966年の宅地開発指導要綱） であり宅地開発による自治体の財政圧迫を回避するためのものでした、特にこの時は都市計画法による開発許可制度がまだ登場していない段階だったので、自治体を守るために作られました

都市計画法や建築基準法の枠を超えてということで自治体によって様々ですが、まちづくり条例はまず大きく4つ流れがあります

1.開発・計画の事前周知

2.住民・事業者応答機会の確保

3.申請書の提出

4.違反是正措置(違反していた場合)

事業者・近隣住民・行政担当のなかでどんな意見が出るか予想がつきにくく、調整等のスケジュールによっては事業の開始が遅れる可能性が出てくるので、事業者・申請等の実質手続きをする者は特にその自治体のまちづくり条例がどのようなものか、どういった要望が出やすいのか、スケジュール等を確認する必要があるといえます。

今回はとある住宅街にある土地でのお話です。

S県で進めている保育園計画があり、とあることで今現在の土地登記簿謄本の地目を確認することがありました。

元々、区画整理事業で整備された土地なので、私どもはてっきり地目は「宅地」になっているものと思っておりましたが、どうやら地目は「畑」です。

この場合、農地転用の「届け出」をしないといけませんね。(不動産業者さんは「のうてん」と略称で呼ぶことが多いです。）

農地転用には「届け出」申請と「許可」申請の2パターンございます。

「届け出」申請・・・市街化区域内にある「田」「畑」を宅地や道路に転用するときに必要です。その自治体にある農業委員会に必要な書類（届け出申請書、公図、登記簿(原本）等）を提出後、だいたい1週間以内(自治体に依ってまちまち）で転用が受理されます。転用の受理が完了後、登記簿の地目を「宅地」に変更して農地転用完了です。

「許可」申請・・・まず許可が必要な土地を以下に挙げます。

・市街化区域外の土地（転用面積４ｈa以下になる場合）…
この場合は「都道府県知事の許可」が必要です。
★都道府県知事から市町村へ権限を任せられている場合は、農業委員会が許可を出します。

・市街化区域外の土地（転用面積４ｈa以上になる場合）…
この場合は「農林水産大臣との協議」が必要です。

他にも農地転用自体が原則不可なもの等、規定が諸々ありますが、「許可」申請の場合は許可申請に必要な資料が多岐にわたりますので、司法書士さん等の専門家に協力を頂かないと許可にこぎつけるまで非常に難しいかと思います。

先日、ある町の保育施設案件のプランニングを進めていく中で、弊社の別の設計士から以下のような指摘を頂きました。(※情報漏洩防止のため、固有名詞等はブランクまたは変更しております。）

「　そういえば、〇〇町の計画地確定測量図の北側の2項道路に関して、境界確定は済んでいるのでしょうか？　〇〇町では「道路境界図」があるはず。もし、境界確定していない場合は「道路境界確定協議立会及び境界確認の交付申請書」のような書面で確定されるはずなんだよね。」

確かに調べてみると、計画地北側の道路境界は確定されていない状態です。　

そこで、私どもはこの計画地の確定測量をされた土地家屋調査士に連絡をとり、「本件北側の2項道路の根拠資料のご提出」を依頼しましたところ、以下のような回答がきました。

『　本件北側道路は添付した図面の通り、〇〇土木事務所 にて戦災復興復元図を保管しており、道路境界線は公的に図面、 座標にて管理されております。
今回の道路線形は、〇〇土木事務所、△△地方法務局と協議して戦災復興復元図に基づき復元したものであります。 　　道路反対側土地所有者のB様は境界立ち会いしましたが、・・・・(中略）境界同意書にはご署名を頂けませんでした。
しかしながら、道路境界線自体は戦災復興図面等で〇〇町で管理しており、
確定しているようなものなので、本件計画地と接する道路境界線等については、
土地地積更正登記を△△地方法務局に申請し、△△地方法務局職員と〇〇土木事務所の職員とで境界線について直接協議して頂き、境界確定に至った次第であります。

土地確定測量図は道路使用部分と宅地部分とで単純に区分けしただけであり、道路中心からのSBではありませんので、道路中心線の認定については、〇〇町建築指導課等と11月3日に打ち合わせします。（〇〇土木事務所は今日現在の現況道路敷部分の中心線からセットバックするべきとは言っていましたが。） 』

・・・・。　結論としては、計画地北側の道路境界は確定していないですね。もっと言えば、道路境界があやふやなままなのに「確定測量図」とはいえませんよね？ということです。

現況道路敷地部分の中心線からセットバックをするとなると、土地所有者様（今回の保育所計画のために購入した投資家様）から預かっている”確定測量図”の北側の敷地がかなり削り取られます・・・。（添付画像参照）　

道路反対側土地所有者様から境界同意書を頂けない以上、現況道路敷地からのセットバックをかけるしかないのですが、建物の配置をずらさないといけないのは言うまでもありませんが、これは土地所有者様 (しかも購入したばかり） からしたら当然納得できないのではないでしょうか？　土地家屋調査士が「道路境界があやふやなまま確定測量図を作成した」事実は重く受け取るべきです。

確定測量図を元に不動産会社さんも土地を販売するのですから、今回はその根幹となる部分が揺るがされたのです。

敷地が削れる中でもプラン中の建物自体は配置移動だけで済んでいるのは不幸中の幸いです。　ですが、上記記載の様に今回の事は私どもにとっては結構な衝撃ではありました・・・。　

皆様グループホームといっても、高齢者用(介護施設)と障害者用(福祉施設)の2種類あるのをご存じでしょうか？

今回は特徴を含め解説していきたいと思います

高齢者用(介護施設) グループホームとは

『認知症対応型共同生活介護』と言い、認知症であるために生活を送っていくことが困難な場合に利用することが出来ます。介護職員が付いてサポートをし、入浴・排泄・食事といった生活を送る上で必要となる生活動作の訓練を行っていきます。レクリエーション・季節行事が行われることもあり、少人数であるために互いにコミュニケーションを図ることが出来アットホームな住空間で充実した生活を送ることが出来ます。

一般的にグループホームというとこちらのタイプを想像しますが、別のタイプも存在します。

障害者用(福祉施設)グループホームとは

障害者グループホームとは、障害や病気により生活を自分1人で行っていくことが困難な場合に利用することが出来、少人数で一緒に生活を行っていくと共に作業時間なども設けられていますので、仕事をするという感覚も育んでいくことが出来ます。

現在は障害者グループホームでも、知的障害や精神障害などそれぞれの障害に合わせてグループホームが作られていますので、自分の適したグループホームを利用することが出来ます。

このようにグループホームにも種類がありますので覚えておくと今後利用されるときに選択肢が広がるのではないでしょうか？

近年、不動産投資目的で福祉事業を手掛ける方（個人／法人ともに）が増加しております。

特に保育事業（認可保育園）に対する不動産投資は今が全盛期（？)かもしれません。

他にも介護系施設や障碍者施設に対しても、土地購入～上物（建物全てor建物躯体／外構のみ かはケースバイですが）まで投資される方がいらっしゃいます。

さて、実際に不動産投資目線で見た場合に福祉事業は投資的に｢美味しい」のでしょうか？

私どもが見聞きしているところでは「美味しさ順位」は以下のようです。

１保育事業≫≫２障害者施設事業≒３他福祉系施設≫４介護系施設

どうやら保育事業が一番高利回りらしいです。

福祉事業はニッチな業界 （近年はそうでもないらしいですが） なのですが、施設運営は補助金を受けている事業が多いので、確かに「非常に安定している事業」と言えそうです。

しかしながら、どのような種類の福祉施設も開設するまでには複雑なルールがあるので、安易な投資目的で手を出すと「そんなはずじゃなかった。。。」という事態も発生します。

そして、上記に挙げたものも含めて福祉事業は「人の命を直接あずかる」ことがほとんどですので、テナントとして入る事業者が ”危ない事業者” だと、「重大事故」に直結するケースもあります。万が一、重大事故が起きた場合は・・・。想像するだけで目も当てられませんね。

福祉事業への不動産投資は一般的な不動産投資と違い、行政が絡むことがほとんどなので色々と手順も含めて入念にご検討頂くのが幸いです。進め方があやふやなままだと1人「大損をこいてしまう」ことに繋がります。

福祉事業での不動産投資をお考えの方、十分な調査を元にご検討ください。