福祉事業と生産緑地の解除

最近、土地活用を目的にした生産緑地解除をするための要件を色々と調べていました

その解除要件の一つに、社会福祉事業の施設用地として使用するという条件があります

具体的に言うと、認可保育園 また社会福祉法で定義されてる種類の介護施設(グループホームなど)が上の社会福祉施設に該当します

このような場合であれば、通常の手続きを踏む必要は無くなり、時間的にも早いタイミングで解除することが可能です

(ただし、市町村との協議と承認が必要)

通常の解除の流れとしては、主な農業従事者が病気や死亡などにより農耕出来なくなったなどの理由が無いと、解除することは出来ません

解除してもすぐ使えるわけではなく、3ヶ月は行政や同エリア内の農業従事者による買取のための縦覧期間が必要となります

スカイリブでは主に保育園や介護施設の企画開発提案をさせて頂いてますので、上記の要件に合致させて生産緑地の解除を行える可能性があります

詳しくは、お問い合わせください

新設保育園の打ち合わせ  【認可保育園】

GWが明けて、ますます気温も上がるここ最近です

昨日、来年4月開園の新設保育園の事業プラン資料を市役所に提出してきました

提出したのは、平面図、立面図、配置図、工程表、概算見積もりです

それ以外に運営法人の概要がわかるパンフレットも提出しました

今回の法人様は、数年前に都内で保育園開設の提案を今回同様にさせて頂き、約1年半掛けて開設まで漕ぎ着けた経験があります

社会福祉法人ですが新しい保育園開設に慣れている法人様なので、こちらとしても非常にスムーズに事を運ぶことができます

書類の作成や打ち合わせの手順は当然熟知されているのですが、一番大きいのは建物の仕様が固まっていることです。毎回多少の修正はありますが、方向性が同じなのでこちらも迷わなくて済みます

スカイリブでは、案件ごとに仕様や要望をエクセルにまとめ、建設会社と情報を共有します

もちろん図面にも記載しますが、別途仕様書を用意することで、施工側も気にかけてくれます

何より、図面というのは情報が多すぎるため、往々にして見過ごされることが多いのです

同日の午前中、今回の案件に協力してもらう構造設計士と一緒に既存園の視察を行いました

柱の位置をどこにするか、どのような位置であれば運営への影響を減らすことが出来るかを理解してもらうための視察でした

メールによる図面のやりとりで少しづつ決めていくのも良いのですが、やはり現場を見てもらうのが1番大切です

今月の中頃から構造も徐々に動き始め、来月中旬には大体のレイアウトを固めていくことになるスケジュールです

今回のエリアは文化財が地下から出て来る可能性もあるエリアなので、早めに動いていく必要があります

また少しづつ進捗をブログで綴っていきます

有料老人ホームの収支計算書【有料老人ホーム】

今日は定例ミーティングがあり、その中で現在企画中の有料老人ホームの収支計算書について、他のメンバーの意見を聞きました

その中でも意見が分かれたのが、建物維持費です

大体10年毎に大規模な修繕が発生するのですが、通常の分譲マンションと違い、一部は建物を借りる運営会社が負担します

マンション大規模修繕では、1戸あたり100万円という予算感ですが、それが低くなるわけです

そして、その金額によって利回りも大きく影響を受けるので、あまり大きい金額で見すぎても良くありません

そこで今回は、負担区分を詳しくヒアリングしました

運営会社によって微妙にルールが異なるので、契約書に明記する内容を細かくチェックし確認します

今回は、中の設備や内装など室内のものは比較的負担してくれる契約内容です

外回りも負担してもらえると非常に嬉しいですが、さすがに外回りは所有者負担という事でした

議論内容を反映させ、連休明けに提案に行きます

世田谷区 保育園の公募説明会  【認可保育園】

今日は、世田谷区の保育園公募説明会に参加して来ました

ある法人さんと一緒に参加して来ました

説明会自体は30分程度で終わりましたが、1つの公募に対して結構多くの法人がきていた気がします

公募の説明の中に、今回整備予定の保育園と、今後整備予定の小規模保育園の連携に関する説明が少しありました

どういう取り組みかというと、ある一定の大きい規模の保育園と、おそらく30名程度で2歳以下が対象の小規模保育園とがエリアごとに分類されます

そしてこの中で、小規模保育園を卒園した3歳児が、大規模保育園に移行してエリアの中で最終的に1つの保育園に集まる、という内容です

ただし、小規模保育園は後追いで作るそうなので、整備がうまくいかない地域も出てくるかなと思います

先々のことも睨みつつ、公募に出す書類作成をこれから進めます

 

価値ある不動産  【不動産投資】

仕事上、不動産の売買物件情報を定期的に頂きます

数年前まではよほどの収益物件でないと売買成立しなかったですが、今はすごいですね

特に23区の土地情報は、こぞってみなさん探しています

賃貸や分譲より、介護や医療、店舗向けの案件を扱うことが多いので、どうしても目線が医療福祉と商業系に行きがちです

しかし、やはり景気に左右されにくい物件がベターだと思います

賃貸や分譲はその振り幅が大きいので、あくまで税金対策という方にのみ紹介している状況です

今日、医療モールに良さげな物件を見つけたので、これから調査に掛かろうかなと思っています