その他

私共の仕事の一つに、各自治体の公募情報を事前につかんでおくことがあります。

特に認可保育園の整備に関する公募情報は事前情報を常にキャッチしておかないといけない事項の１つです。そのような業務を行う中で、やはり若年層人口が多い自治体は保育事業者様の出店意欲は高いです。

「若年層人口(若年家族層)が多い自治体や街」にはどのような特色があるのか？を私なりに感じるところでは大きく４つあります。

１：名前を聞けば”あー、知ってる～”的な言わば「知られている」(ブランド化している）街/自治体

２：何かしらの理由で、最近の数年で分譲マンション/戸建住宅の建設ラッシュで急激に人口が伸びている街/自治体

３：有名無名問わず、江戸時代から宿場町等で既にある程度の人口が集っている街/自治体

４：数十年前から地元不動産/ゼネコン業者が自治体と共に計画地的に街づくり計画をして徐々に発展してきている街/自治体

さて、私個人的に不動産価値/住環境の観点から見て「今後も若い人が定着する可能性が高いのかな？」と思う順を上から挙げると…、
３⇒４⇒１⇒２という順になります。　

全ての地域に様々な事情があって住まう人たちがいると思いますので、理由は敢えて述べません。

ただし、これだけは言っておきたいです。

「住めば都」

これに尽きると思います。

建物の設計を行っていると個性的な敷地に出会うことがあります。ひと言に『敷地』と言ってもその地域、その場所で千差万別。ひとつとして同じものなどないと言っても過言ではないかもしれません。

日照などの自然環境的な理由から、用途地域や接道条件などの法的な理由まで様々な原因で違いが出てきます。

その中でもわかりやすい違いのひとつは敷地の形状でしょうか。狭小地、細長い、極端に不整形など平面だけで見ても様々な形状があり、さらに傾斜地や隣地高低差などの立体的な条件も加わります。

現在、工事が進んでいる千葉県柏市の障がい者支援施設もそんな個性的な敷地での計画となります。

丘の上の交差点にほど近い場所ですが、かなり傾斜がきつく細長いため、敷地の最も高いところと低いところで３mほどの高低差があります。道路に沿って細長いため、建物も並行して長くなります。

敷地の低い方の駐車場・車寄せから入口のある高い方へと道路と平行にスロープが続き、雨を考慮して出の大きな庇を連続して設ける予定です。

このように個性的な敷地ではプランニングの難しさも伴いますが、敷地に寄り添うように計画することで自然と個性的な建物が生まれやすくなってきます。

当然、それを意図的に少しでもよいものに計画するのが私どもの役目のひとつとなります。（実は敷地条件が厳しいほど計画するのは面白いんです。）

今日で今年度も終わりですが、３月に竣工して４月に開園する保育園が多いことから、年度末は過去に新築した保育園の法定点検が多い時期でもあります。

年１回義務付けられている設備の点検項目は多々ありますが、保育園の場合は

・停電時などに30分以上点灯する非常照明がちゃんと使えるかどうかの確認

・調理室で火気を使用した際に酸欠や一酸化炭素中毒にならないよう給排気ファンが作動できているかの確認

この２項目がメインになります。

といっても、築数年の保育園の点検ではまだ『非常照明のバッテリーが切れていた』という事態に遭遇したことは無いのですが

先日、法定点検に伺った某施設では、築年数が数十年経過している建物が何棟もあるため、バッテリーが切れて点灯しないという現象が多々散見されました。

緑のランプが点灯しているか、ひもを引っ張ってみて照明が点灯するかなど、誰でも簡単に点検できますので、築年数が経過してきて気がかりな場合は一度試してみてはいかがでしょうか。

なお昨今の建築基準法改正で『以前は必要だったけれども現行法では設置が免除できる 』 というケースも多く、点灯しなくなった場合にバッテリーを交換するまでもなく照明器具自体が不要であったり、改修時などに設置が不要となる場合もありますので、判断にお困りの際はお気軽にご相談ください。

関東圏の〇〇県某市にて、認知症高齢者グループホーム(認知症対応型共同生活介護）の建築を企画しようとしております。　建築計画しようとしている土地の調査をしたところ、敷地内の一部に「土砂災害警戒区域」が入っていることが判明しました。　

土砂災害警戒区域ってなんだ？ということで 以下に概略を記載します。

土砂災害の種類（土石流、急傾斜地の崩壊（がけ崩れ）、地すべり）に応じて、土砂災害が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生じるおそれがあるとされる区域のことです。

土砂災害防止法に基づいて、土砂災害危険個所、土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域の３つに分けられます。

今回の計画地は「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」に当てはまり、自治体の募集要項を読んでいくと、どうやら土砂災害警戒区域に該当する土地はグループホームの計画をすること自体がNGとのことです。　ですので、敷地内の一部に入っている土砂災害警戒区域部分を除外して建築計画を進めないといけません。　

全国各自治体で土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域は指定されておりますので、所有されているご地所が傾斜地のそばにある、崖や山の近くにある地権者の方は建築計画を立てる前に物件調査を怠ることが無いようご注意ください。

最近、土地活用を目的にした生産緑地解除をするための要件を色々と調べていました

その解除要件の一つに、社会福祉事業の施設用地として使用するという条件があります

具体的に言うと、認可保育園 また社会福祉法で定義されてる種類の介護施設(グループホームなど)が上の社会福祉施設に該当します

このような場合であれば、通常の手続きを踏む必要は無くなり、時間的にも早いタイミングで解除することが可能です

(ただし、市町村との協議と承認が必要)

通常の解除の流れとしては、主な農業従事者が病気や死亡などにより農耕出来なくなったなどの理由が無いと、解除することは出来ません

解除してもすぐ使えるわけではなく、3ヶ月は行政や同エリア内の農業従事者による買取のための縦覧期間が必要となります

スカイリブでは主に保育園や介護施設の企画開発提案をさせて頂いてますので、上記の要件に合致させて生産緑地の解除を行える可能性があります

詳しくは、お問い合わせください