その他

関東圏の〇〇県某市にて、認知症高齢者グループホーム(認知症対応型共同生活介護）の建築を企画しようとしております。　建築計画しようとしている土地の調査をしたところ、敷地内の一部に「土砂災害警戒区域」が入っていることが判明しました。　

土砂災害警戒区域ってなんだ？ということで 以下に概略を記載します。

土砂災害の種類（土石流、急傾斜地の崩壊（がけ崩れ）、地すべり）に応じて、土砂災害が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生じるおそれがあるとされる区域のことです。

土砂災害防止法に基づいて、土砂災害危険個所、土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域の３つに分けられます。

今回の計画地は「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」に当てはまり、自治体の募集要項を読んでいくと、どうやら土砂災害警戒区域に該当する土地はグループホームの計画をすること自体がNGとのことです。　ですので、敷地内の一部に入っている土砂災害警戒区域部分を除外して建築計画を進めないといけません。　

全国各自治体で土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域は指定されておりますので、所有されているご地所が傾斜地のそばにある、崖や山の近くにある地権者の方は建築計画を立てる前に物件調査を怠ることが無いようご注意ください。

最近、土地活用を目的にした生産緑地解除をするための要件を色々と調べていました

その解除要件の一つに、社会福祉事業の施設用地として使用するという条件があります

具体的に言うと、認可保育園 また社会福祉法で定義されてる種類の介護施設(グループホームなど)が上の社会福祉施設に該当します

このような場合であれば、通常の手続きを踏む必要は無くなり、時間的にも早いタイミングで解除することが可能です

(ただし、市町村との協議と承認が必要)

通常の解除の流れとしては、主な農業従事者が病気や死亡などにより農耕出来なくなったなどの理由が無いと、解除することは出来ません

解除してもすぐ使えるわけではなく、3ヶ月は行政や同エリア内の農業従事者による買取のための縦覧期間が必要となります

スカイリブでは主に保育園や介護施設の企画開発提案をさせて頂いてますので、上記の要件に合致させて生産緑地の解除を行える可能性があります

詳しくは、お問い合わせください

仕事上、不動産の売買物件情報を定期的に頂きます

数年前まではよほどの収益物件でないと売買成立しなかったですが、今はすごいですね

特に23区の土地情報は、こぞってみなさん探しています

賃貸や分譲より、介護や医療、店舗向けの案件を扱うことが多いので、どうしても目線が医療福祉と商業系に行きがちです

しかし、やはり景気に左右されにくい物件がベターだと思います

賃貸や分譲はその振り幅が大きいので、あくまで税金対策という方にのみ紹介している状況です

今日、医療モールに良さげな物件を見つけたので、これから調査に掛かろうかなと思っています

今日は、TOEICを受けてきました

実は1年くらい前から少しずつ勉強しています

と言うのも、海外での不動産投資や、海外の投資家による日本不動産への投資を受け入れる準備として、個人的に勉強しているのです

過去、土地の有効活用として既に土地を持っているオーナーへの土地活用の提案は沢山してきましたが、売買対象となっている不動産の活用提案ももっと取り組みたいと考えてきました

とはいえ、その時々で必要に応じて通訳さんを雇えばいいのですが、やはり直に話して投資家の生の声を聞けるといいなぁと思います

テストの結果はさておき（笑）、そのような企画をもっと沢山していく予定です

土地の売買を考えているお客様や、これまで駐車場として使っていた土地を新たに開発する土地オーナー様から、土地のボリューム出しを依頼されることが良くあります

建ぺい率 容積率を最大使って、どのくらいの収支を出せるのか？

土地利用の際の、大きな関心事ですね

特に都心部では土地の値段が高いので、いかに効率良く使うかが重要になります

元々所有している土地なら時間掛けて調査すれば良いですが、売買物件はそうはいきません

スピードが大切です

これまで色々な土地を見てきましたが、複数から買いたいと申し出が出る土地で不動産投資すると、まず成功します

なので、いかに買うか否かのジャッジを速くするかが重要です

スカイリブでは、スピードをとても大事にします

設計自体はある程度時間掛かりますが、基本プランはいかにスピード出しつつ正確なプランを出せるかがすごく大事です

それによって、ビジネスのタイミングを失う事もしばしばあるかなと感じます