今日は、特別養護老人ホーム向け用地の下見を運営法人様と一緒に視察して来ました
そもそもは、土地の有効活用として介護で利用出来ないかと言うのが始まりでした
時間が掛かったのですが、運良く物件を探されている社会福祉法人様と出会うことが出来たので、視察の運びになりました
最寄りの駅からも割と近く、主要駅から車で15分程度。市街化調整区域にしては、良すぎる条件です
下見では、以下のことに注意して調査します
・建物配置する際、車での進入が困難で無いか
・近隣からクレームが出にくい配置か(音など)
・なるべ多くの部屋の陽当たりが良好になる位置か
・セキュリティ面で管理し易いか
などです
特に介護は、スタッフ含め人の出入りの動線をとても気にします
休みの日は家族の方が来られたり、出入りの業者の数も多いので、事故を起こりにくくしてスムーズに出入りできる事が大切です。
また、近隣住民の方々との関係も大切です
一旦今日の視察を持ち帰り、どう配置を組むか考えていきます
今日は、群馬県高崎市で介護施設用の物件を探せないか相談をしてきました
一都三県での出店需要は高いのですが、群馬は珍しいです
既に一都三県では様々な介護運営会社がドンドン新しく介護施設をオープンしていますが、そのエリアから少し外れている群馬や茨城でも需要はあるそうです
会社のある新宿から遠いので中々行く機会がないですが、地元の不動産や建設業関係者とのコネクションを持つ人にお願いしてきました
高崎は、震災の翌日に打合せに行った依頼です
車で行ったのですが、自衛隊の車両が沢山走っていたのを今でも憶えています
高崎市は昔から関所として重要な役割を持っていた地域だそうで、県庁所在地の前橋市と同じくらい人口が多い町です
ちょうど良い土地が見付かるか分かりませんが、がんばって探してみます！！
今日、有料老人ホーム運営事業者の方と話していると、特定施設の公募基準が自治体によっては毎月の賃料の額で一定の線引きしてしまうところがあるので、出店できるエリアが狭くなってきていると言われていました
昔の有料老人ホームは高い毎月の家賃と、高い一時入居金が当然でした
それが徐々に安い金額で利用できる施設が増えて、行政の公募によって決まる特定施設の基準も比例して変化していき、今では高級志向型介護施設は特定施設の枠を取ることが難しくなってきています
利用する側にとっては安いに越したことはありませんが、事業運営側としてはつらいものがあります
特に高級路線で運営している企業には相当な痛手になります
高級志向型施設を運営している企業の新規参入はほぼゼロで、今伸びているのは低価格型施設です
今後もその傾向は強くなりますが、不動産投資する地主さんにとってはマイナス要素が増えることになります
５０床の介護施設を建てるのに必要な金額は、最低でも5～6億円！！！
建設費も高騰しているのでもっと上がると思いますが、避けることは不可能なので、投資する方々は、いかに相手が長く安定して運営してくれるかを見極めることが重要です
そんなことも考えながら、今日は介護事業の投資先について選定アドバイスをしていました
今月18日に、町田市で認知症対応型通所介護の公募が発表されました
http://www.city.machida.tokyo.jp/iryo/old/jigyosyanokatae/nichisyoutuusyo.html
ところで、認知症対応型通所介護とは？
介護制度の各名称が年々ややこしくなっているのですが、厚生省も介護サービスを細分化しているので仕方ないですね
このサービス、要は通所＝通い です
認知症になった方たちを受け入れる、通所の施設です
認知症対応型施設といえばグループホームがメジャーですが、開設＆運営維持の補助金が各自治体の財務を逼迫しているため、通所型を推奨しています
今年は次期介護計画が発表される年ですが、在宅型を推奨する方向は一層強くなると思われます
