前回の続きです
土地を活用する場合、住宅系の事業を行う場合は固定資産税の特例が適用されます
自宅を建てたり、賃貸マンションとして貸す場合も特例の対象となります
サービス付き高齢者向住宅も、その対象となります
対象となる事業種類の概念は、”ある一定期間、住み続ける”だそうです
具体的な期間はどの程度なのでしょうか？
ハッキリと規定は無いらしいですが、目安として1年〜2年間という設定があるそうです
それをクリアすれば、介護施設も適用対象となります
ただし、注意点が
有料老人ホームに関しては、契約形態によって扱いが変わるそうです
権利方式では対象外ですが、賃貸方式だと対象になるそうです
対象に違いがあることの意味が分かるような分からないような分け方ですが（笑）、とにかくそういうことのようです
一部の自治体では、介護事業として活用していたにも関わらず特例適用外になっていたケースがあった事に対して、納めすぎた税金の返納をするという事も起きていました
詳しい制度は自治体によって見解が異なると思うので、役所に聞いて確認するのが1番良いと思います
今日は、生産緑地を解除する場合に発生する固定資産税を、市役所に問い合わせして調べていました
生産緑地を解除した場合、当然農業をやめることになるので、固定資産税が発生します
駐車場や資材置き場にしていると、固定資産税評価額に対して特に減額の要件が発生しないので、税金対策として考えると最も無駄の多い活用方法となります
これに、例えばアパートや住宅を建てることで、固定資産税の評価に掛かる特例を受けることが出来ます
また、介護施設として例えばグループホームをオーナー様で建設され、どこかに貸すという賃貸事業でも、減免の適用対象となります
要は、人が生活することを目的とする建物であれば良いわけです
もう少し興味深い例を出すと、例えば医療法人が土地だけ借りて建物は自前で建設する場合、固定資産税は発生しなくなります
このルールは社会福祉法人にも適用されます
なかなか社会福祉法人が借りてとして出てくるということ自体が珍しいケースですが、そうなると賃料+税金免除となるので、結構美味しい有効活用となります
もう少し掘り下げていける内容のトピックなので、別の機会にご案内します(^^)
今日は、埼玉県で計画している特別養護老人ホームの売買物件の調査でした
まずは市役所に、開発行為に伴い出てくる条例や手続き等をしらべます
基本、市街化調整区域はハードルがかなり高いです
その中でも厄介なのが、農地転用の手続き。
手続き自体は難しくないですが、年に2回という自治体が多いです
さらに、手続き申請から完了まで半年掛かります…
タイミングが悪ければ、1年掛かってしまいますね(^^;;
特養は公募をクリアしないことには建築計画が前進しないので、結果が出る時期を睨みつつ、他の手続きも同時に進められるように準備します
いつも思いますが、市街化調整区域使う特養は、かなりのロングスケジュールです
今日は午後から、介護施設で活用提案を予定している土地の現地調査に行ってきました
敷地は700坪超えているキレイな整形地なのですが、1種低層で建ぺい率 容積率がそれぞれ40、80%と、なんとも残念な用途地域になっています
現地調査とはどういう事をするでしょうか？
まず、周辺を歩きます。できる限り。駅から徒歩圏内なので歩くだけですが、ロードサイド物件であれば目標とする土地に接している道路を往復して雰囲気をつかみます。GoogleMAPも便利でよくつかいますが、やはり最終的には現地見ることが重要です
そして、簡単な測量をします。僕は、ゴルフ用の距離測定機を使ってざっくり測ります。
あとは間口とか、高低差とか、周囲の住宅なども見ます
今回は高低差がそこそこあるので、それをどうクリアするかを調査しながらイメージしました
そんな感じで、踏み込んだ提案前には完成後の想像をします
今日は、千葉エリアでスカイリブが土地オーナー様から情報をお預かりしている物件情報の紹介をしてきました
借地で活用というのはなかなか大変で、借りる運営側にある程度の体力が要求されます
とはいえ、通常借地を嫌がる事業者が多いので、よほど立地が良いか、借地でも成り立つ事業を展開している法人とのマッチングが必要です
今日の打ち合わせは後者で、立地は決して良くないが、ある特定の事業 つまり医療福祉での活用が可能なエリアという事です
とはいえ福祉施設であれば立地は何でも良いという訳にいかないので、こちらも中々苦労しますが、今日紹介した土地は比較的前に進みそうな感触でした
スカイリブでは医療福祉施設の運営法人とのお付き合いがあり、かつ設計事務所なので、いわゆる建築条件付き、とはなりません
そういう意味では、いろいろな運営会社にとって非常に組みやすい相手なのかなと思います
