都内ではよく、喫茶店、屋外喫煙所、あるいは青空テントを張っての一時的な
加熱式タバコの販売促進をされている光景を見かけます。
同じ販売主の加熱式タバコを吸う人を見ると販売員の方が「いつもありがとうございます。新商品の△△、お吸いになりませんか？」
吸いに来た人「あ、いいです。いいです。（断り）」 セールスプロモーションの人(以下、SP）「お客様は□□をお吸いなんですね。結構固めな味（固めな味って何だろう？というのはさて置き。）なので、新発売の××を是非試して欲しいです。どうぞどうぞ。」 吸いに来た人「あ、どうも。(吸ってみる）」
SP「固めな中にも、コクがありませんか？」 吸いに来た人「そうだね。」 SP「お客様の本体、1世代前のですよね？ 大事にお使いいただきありがとうございます。」 吸いに来た人「でも、たまに電源が入りにくいよ。」・・・・
と、いう感じでSPの人がグイグイ会話を押す感じでいつの間にか吸いに来た人も会話に興じておりました。
このグイグイ会話を押し込む、という芸当は私には無理だな～と思いながら聞いておりました。 グイグイ、グイグイ・・・、いや、無理だな俺。SP尊敬。
以前、弊社がお取引させて頂いた障がい者支援事業を営まれている事業者様の工芸品販売店にて再び購入させて頂きました。
iphone SE 向けの一番小さいサイズにて。
事業所利用者の作品は様々ありますが、このスマホケースはどの作品も非常に個性的で今回は写真掲載のスマホケースを購入しました。
大事に使わせて頂きます。
と、のっけから物騒なお題目をぶち込んでしまいましたが、昨今評判が高い動画配信サービスにて公開されている7話構成のクライムドラマを先日視聴しました。
結論としては、大変面白く7話一気見してしまいました。
とある不動産事件が元になっていることもあり、場面によってですが大変”リアル”な雰囲気を醸しております（社名も実名で出てくることもあります）。
(※「地面師」という固有名詞に個人的には違和感をもっております。やっていることは犯罪なのに、何故「師」という漢字を使うのだろう・・・、と。不動産を扱うプロ集団とは言え・・・汗）
動画配信サービスについて、他にも人気が出ている動画コンテンツが多数ありますが、何故これほど人気コンテンツを出すことができるのかが気になります。
素人目線で感じたことを幾つか挙げたいと思います。
・いつでも見ることが出来る（一時停止していた動画を数時間たった後に再び一時停止していたところから再生できる。） ・振り切った内容の作品が多いのかも（⇒国内のテレビや映画では出せない「リアルさ（暴力的な内容等を含む）」が他の作品も含めて出ているのではないか？） ・テレビではあまり見ない有名俳優も案外出演している（ひょっとして出演料が高い？ また、最近のテレビドラマからネット配信にシフトした？【理由は諸々】 ）
他にも理由はあるのかもしれませんが、何となく上記のようなことを思いました。 個人的には2つ目の振り切った内容の作品、というのが重要です。視聴者目線でそう思うというのは、出演者や作品を作っている方々も実は同じ思いを持っていて・・・ということもあるのかもしれないと感じております。
時代的に色々とあるのかもしれませんが、私どもも「振り切った」仕事をしていきたいと思います。 無論、コンプライアンス遵守の上でですｗ。
前回に引き続き調整区域関係のお話です
調整区域で建築する際は【立地基準】と【技術基準】の２つの基準を満たさなければなりません、今回はさいたま市を例に説明致します
【技術基準】給水排水のインフラ関係や道路、鉄道の輸送の面から見て支障がない事、用途地域に準じているか、公共空地が適切に設けられているか等 14項目の基準があります
【立地基準】立地の条件を満たせば用途によって建築できる条件が記載されています。
例 ）集落 申請地は、既存の集落内（おおむね５０戸以上の建築物が、原則として５０メートル以内 の敷地間隔で連たんしている地域内。） など
今回はその中でも特殊な条件
市街化調整区域に立地する社会福祉施設等 の条件について、さいたま市が公募を行い、その選定に通った事業者が社会福祉施設を建てる場合は条件を満たせば調整区域でも建築が可能となっています。
都市計画法第３４条第１４号又は同法施行令第３６条第１項第３号ホに基づき許可する、市街 化調整区域に立地する社会福祉施設及び介護老人保健施設のうち、下記のすべての要件に該当す る施設は、開発審査会の議を経たものとして取り扱うものとする。
記 １ 本基準による社会福祉施設等とは、さいたま市の各種整備計画に位置付けられている施設 であって、本市が行う公募により選定された事業者が行う、以下のものをいう。
（１）社会福祉法第２条に規定する社会福祉事業の用に供する施設をいう。 （２）介護保険法第８条第２８項に規定する介護老人保健施設（社会福祉施設を除く。）をい う。
２ 申請者
（１）社会福祉施設等を自らが設置し、維持管理についても自ら永続的に行う者。
（２）社会福祉施設等を運営するにあたって、個別法による資格、免許、又は許可等（以下 「資格等」という。）を必要とする場合は、当該資格等を取得している者、又は取得する見 込みが明らかである者。 ３ 土地等 次のいずれにも該当すること。
（１） 申請地
ア 本市が行う公募により選定された事業者が行う区域とすること。
イ 面積は、１ヘクタール未満とすること。
ウ 主となる道路に１０メートル以上接していること。
（２）予定建築物 建築物の建築面積の敷地面積に対する割合は、１０分４以下とすること。 規模は、高さ１５メートル以下で、かつ、建築基準法に適合するものであること。
（３）敷地内緑化 さいたま市みどりの条例第１９条に規定された協議において、さいたま市緑化指導基準 に適合したものであること。なお、当該基準に規定されている敷地面積に対する緑地の割 合を２５パーセント以上とすること。
複数条件がありますが、重要な部分としては太字にしてある部分です
さいたま市が行う公募に対して選定をうけた事業者が自ら設置、運営を行う必要がありますので土地を持っている地権者様は活用方法として建て貸し（地主様が建てて貸す）という手法はとれないということです
借地で土地活用または売買で検討できる地主様、かつその条件で検討できる事業者様がいらっしゃれば検討してみてはいかがでしょうか。
先日ある社会福祉法人様にご挨拶に行ったところ
特別養護老人ホームの出店を検討されているとお話がありました。
調整区域の土地活用としてご提案することがほとんどですが、調整区域とは何のために存在するのか？を今回はお話していこうと思います。
そもそも調整区域とは、 昭和43年に法制定した際
いずれは市街化区域に編入する予定の土地であり、行政による公共公益施設の整備ができるまで、一時的”に建築物の建築と開発行為を規制しておくことが目的でした
どこでも建物を建てられる状況にすると、地域ごとにバランスが保てなくなるという事です
しかし昨今人口の減少により、いずれという時期は訪れず現状市街化区域に編入されていない土地は多々存在します。
何が建てられるのか？
調整区域は基本的に
人が住むための住宅や商業施設などは建築できません
建てるためには土地それぞれ個別に相談が必要になってきます
ちなみにどんな建物が建てられるのでしょうか？
都市計画法34条による開発許可の主な基準
第一号
開発区域に住んでいる人の生活のために必要な施設
（ 店舗・修理業・理美容院・学校など ）
第二号
鉱山資源・観光資源などの施設、第1種特定工作物に関わる施設
（ 遊園地・ホテルなどの施設や、ゴルフコースなど）
第三号
特別の自然的条件を必要とする施設
第四号
農林水産物の処理や貯蔵・加工などに必要な施設
第五号
特定農山村地域における農林業等活性化施設
第六号
中小企業の共同化や集団化の事業に使う施設
第七号
現在ある工場の事業を効率化するために必要な施設
（ 原則として既存工場に隣接する土地であること）
第八号
危険物（火薬類）の貯蔵または処理に供する施設
第九号
道路の円滑な交通を確保するために必要な施設
（ドライブインやコンビニ、ガソリンスタンドなど ）
第十号
地区計画または集落地区計画の区域内における開発
第十一号
市街化区域に隣接・近接していて一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、環境保全に支障がないと認められるもの
（ 住宅など）おおむね40～50棟以上の住宅が一定間隔で集まっていることや、上下水道が整備されている、道路に接しているなどの一定条件が必要
第十二号
条例で区域・目的または予定建築物などの用途を限り定められたもの
（線引き前土地所有者の親族の自己用住宅、住宅の増築又は改築など ）
第十三号
もともと居住用や業務用を目的としていた土地であり、一定期間内に建築が完了できるもの
（ 自己用の住宅）
第十四号
市街化区域では困難であり、著しく不適当と認められるもので、開発審査会で許可を得られた施設
（ 農家等の親族の自己用住宅（農家分家住宅など）、寺や納骨堂、ゴルフ練習場、老人ホームなど ）
老人ホーム、コンビニ、ガソリンスタンド等は畑の多い土地にポツンと建っていることが多いのでイメージしやすいのではないでしょうか？
調整区域は開発・建築する際は市街化区域よりも制約が多く、申請や相談期間も長いので調査にも注意が必要になります
土地購入費・税金（都市計画税免除）等メリットもありますので
調整区域で何かを検討されている方はご参考にしていただければ幸いです。
