建築設計のスカイリブ環境計画ブログ

介護・保育の事業者様と接する機会が多い中で、どちらの事業も各自治体が出す公募を細かく確認しながらご提案をさせていただいております
そんな中今回は介護事業者様、介護事業で土地活用を考えている地主様、地権者様に関係するお話です。

介護保険計画とは
介護保険事業計画は、介護保険法第117条に基づき、3年ごとに見直す必要があります。介護保険法と厚生労働大臣が定める基本指針に従って、市町村が策定します

介護保険事業計画の主な内容は主に4つあります

• 各サービスごとの利用人数や給付額の実績・見込み
• 各市町村が実施する要介護・要支援状態の予防及び要介護者等が地域において日常生活を営むことを支援するサービス（地域支援事業）の見込み
• 各市町村の人口や世帯の状況、市民アンケート等
• 各市町村の施策

各地域の現状と需要と供給のバランスを考えて適正値を決め、どの自治体にどんな施設が必要かを見極める大切な計画になっています。

先に説明させていただいた通り、3年ごとに見直す必要があり現在は介護保険計画8期となっております （令和3年度～5年度）
来年度から介護保険計画9期になることもあり、各自治体の介護施設の公募が多く出る可能性もある為、細かい確認が必要になります
ご興味のある方は調べてみてはいかがでしょうか。

とある案件の役所調査をしている際に出てきたお話です

下水道の供用開始エリア
供用開始とは、下水道法に定める用語で、公共下水道が使用可能になったことを意味し、通知文に記載のある日から接続工事に着手できます。

しかし今回の物件に関しては、住宅地の中の一番角端の部分で調整区域
供用開始エリアに入っているが下水管は通っていないにも関わらず、役所の方も下水を必ず延長して接続してくださいという事でした。
延長する長さが長くなればなるほどコストもかかりますので、今後の状況によって浄化槽は使用できるか相談、初めは絶対に公共下水に接続をと言われていましたが、土地状況を再度確認していただいて浄化槽も使用可能となりました。

今回はかなり特殊なパターンだとは思いますし、浄化槽にすればいいかどうかは案件が進まなければわかりませんが
事業者様、地権者様の費用に直結するお話ですので、物件調査は慎重に行うことをお勧めいたします。

毎週何かしらの調査対象地に足を運んでいるおかげか、私のお肌も良い感じで黒光りしてきた今日この頃です。

本日は「現地調査」というお題目にて。

とは言っても、運営事業者様から見た「現地調査」のことを記そうと思います。

ごくたまにですが、事業者様にご紹介した物件情報を事業者様がご覧になり、

「スカイリブさん、この物件は場所がいいですね！　この物件で話進めてください！」

ということがあります。

駅から近い、バス停が物件のそばにある、住環境よさげ・・・、

物件の地図（グーグル地図？）だけ見て、ご判断されているような気配が・・・。

その物件情報のエリアをよくご存知でしたら、それで構わないとは思いますが全くその物件情報のエリアに足を踏み入れたことが無い、知らないということであれば、必ずその物件は実地でご覧いただきたいです。

もっと言うと、物件そのもの、物件の周辺環境、物件情報がある役所の雰囲気、

物件情報がある街の全体像・・・、

これらをご自身で体感しない状態で各種公募へエントリーするのは大変リスクが

あると思ってます。

・計画地は住宅街だけど、何だか車がよく行き来しており事故が多発している雰囲気。

・現地はすごく立地が良いが、よくよく見たら非常に近くで同業者が事業を営んでいる。

・地図だけ見ると全く気が付かないが、風営法 系の店舗がいっぱいある。

・バス停はすぐ近くにあるけど、1時間に1本しかバスが来ない。

などなど・・・、「木を見て森を見ず、だった～。」ということもまま

あります。

事業者様は普段の業務にて非常にお忙しいところかと存じますが、特にご自身が知らない地域/物件は確実に現地や現地周辺調査、役所の調査をされてから本格的な検討を開始してください。

ある物件をご紹介いただいたときのお話です。

土地の登記簿謄本に地役権がついていました、そもそも地役権とは⇒
一定の目的のために、他人の土地を利用する権利のこと。一番多いのは、他人の土地を通ったほうが駅に出やすいなど、通行のために他人の土地を利用する場合に地役権を設定するケースになります、
通行の目的以外では、水道管やガス管の埋設目的や、高い建物が建つと日当たりが悪くなるので高い建物を建てないようにする目的（日照地役権）などがあります 。

今回の地役権は、
送電線路の架設及びその保守のため
送電線路の最下垂時における電線から4.8メートル範囲内の建造物の築造の禁止というものでした。高圧電線の下は地役権が設定されることが多く建築がその範囲はできない場合や、今回のように高さに制限がかかる場合もあります。

登記簿謄本はいつも以上に正確に読み解きながら日々業務を行っていかなければと感じたケースです。

先日、とある自治体さんへ施設整備計画のヒアリングと定期的に物件情報を提供いただく不動産業者様とのお打ち合わせをしてきました。

同じ福祉施設にしても、土地建物の規模や整備条件が地域によって特徴が出てきます。

介護施設においての各種サービス施設の併設の可否、整備エリアの分け方、その地域の前提条件の捉え方・・・。　

１都３県の中でも地域差があり、ある程度我々の中で「その施設には想定しているもの」が、ある地域に対しては「不適当」になっているということもあるので、ひとつひとつの各種施設の条件に対してもより踏み込んでヒアリングをするように心がけております。

現代において、地域間の差異が少なくなってきていると言われている中で、実際にその地域の人と直に接していると、「その地域の常識、その地域の人の感覚との差異」というところを感じます。　

通信機器上のコミュニケーションだけでは、この「感覚差」は感じ得ないところでもあるのかなと思います。（※通信機器という呼び方が今風でないかもしれませんがご了承ください・・・。）

通信機器上のコミュニケーション、リアルなコミュニケーション、臨機応変に両方大事にしていきながら、日々業務に取り組む所存です。