ある物件をご紹介いただいたときのお話です。
土地の登記簿謄本に地役権がついていました、そもそも地役権とは⇒
一定の目的のために、他人の土地を利用する権利のこと。一番多いのは、他人の土地を通ったほうが駅に出やすいなど、通行のために他人の土地を利用する場合に地役権を設定するケースになります、
通行の目的以外では、水道管やガス管の埋設目的や、高い建物が建つと日当たりが悪くなるので高い建物を建てないようにする目的（日照地役権）などがあります 。
今回の地役権は、
送電線路の架設及びその保守のため
送電線路の最下垂時における電線から4.8メートル範囲内の建造物の築造の禁止というものでした。高圧電線の下は地役権が設定されることが多く建築がその範囲はできない場合や、今回のように高さに制限がかかる場合もあります。
登記簿謄本はいつも以上に正確に読み解きながら日々業務を行っていかなければと感じたケースです。
先日、とある自治体さんへ施設整備計画のヒアリングと定期的に物件情報を提供いただく不動産業者様とのお打ち合わせをしてきました。
同じ福祉施設にしても、土地建物の規模や整備条件が地域によって特徴が出てきます。
介護施設においての各種サービス施設の併設の可否、整備エリアの分け方、その地域の前提条件の捉え方・・・。
１都３県の中でも地域差があり、ある程度我々の中で「その施設には想定しているもの」が、ある地域に対しては「不適当」になっているということもあるので、ひとつひとつの各種施設の条件に対してもより踏み込んでヒアリングをするように心がけております。
現代において、地域間の差異が少なくなってきていると言われている中で、実際にその地域の人と直に接していると、「その地域の常識、その地域の人の感覚との差異」というところを感じます。
通信機器上のコミュニケーションだけでは、この「感覚差」は感じ得ないところでもあるのかなと思います。（※通信機器という呼び方が今風でないかもしれませんがご了承ください・・・。）
通信機器上のコミュニケーション、リアルなコミュニケーション、臨機応変に両方大事にしていきながら、日々業務に取り組む所存です。
先週、以前からお付き合いのある保育事業者様の担当者様から、ご連絡を頂きました。
Aさん「〇●さん（私）、最近××市で公募中なんですけど。。。」 私「あー、先月仰っていた2次公募の。」 Aさん「ちょっと、また、一緒に地主さんに直接飛び込み営業しませんか？」私「いーですよ～、一緒に行きましょう。」・・・
という感じで、先日××市の限定地域にて土地所有者様への直接声掛け営業をしました。 このAさんのような保育事業者様の開発営業の方は、なかなかお目にかからないです。 恐らく不動産業者様やハウスメーカー様 等に物件ご紹介依頼をされるのが通常ではないでしょうか。
今後年々、保育施設の整備募集を行う自治体が少なくなっていく中、施設開発営業の方もこのような直接営業ができる人が居るのと居ないのでは、施設整備の開発率も違うように思います。
また、この担当者様のように常に積極的にお客様にアプローチしていく姿勢というのは我々も忘れないようにしなきゃなと思った次第です。
「人生にラッキーゾーンはないぞ。」
昔、小学生の時に担任の先生に言われた言葉です。当時、阪神甲子園球場のラッキーゾーンが撤去されてしまった後だったので、妙に納得してしまいました…。 自ら積極的に動いてこそ、ラッキーは起こるように思います。
3月は保育所、介護施設 等、3月末までにお引渡しを期限として設けられるところがほとんどです。
それにともない、私共も各物件の納期に合わせて諸々の手続き、各種検査対応、そして物件のお引渡しへと続いていきます。
2月下旬からの1カ月強は1年で最も繁忙期といっていいかもしれません。
そんな中でも、新規プランニングのご依頼話を頂いたり、既取引済の事業者様の法定点検の準備、建設会社様/不動産業者様から来年度以降の物件ご紹介～物件調査対応 等、お引渡しのシーズンでありながら、次年度以降に向けた動きも活性化する時期となります。
私どものような少人数で動いている企業にとってお仕事を頂くこと自体が大変ありがたいことと存じます。これからも変わらず「ジャイアントキラー」として、否、「チャレンジャー」として、様々な案件にチャレンジして参りますので関係各社様、引き続き何卒ご指導ご鞭撻のほど、宜しくお願い申し上げます。
今回は認可保育園がビルイン案件だった際注意すべき２方向避難についてです。
基本的には東京都の基準に合わせるのが一般的かと思いますので、それをベースに考えます。 都における認可・認証保育所の避難路に関する考え方 によれば
○認証保育所施設基準解説 避難経路【解説】 なお、公道の接道面が１面であることにより、避難先が同一の公道である場合には、最 終的な避難位置が１０ｍ以上離れていること。
○東京都保育所設備・運営基準解説 第２ １（１）避難路【解説】 なお、建物からの出口及び最終的な避難位置のいずれについても、二か所の非常口が原 則として１０ｍ以上離れていること。
となっております。２方向道路の場合はこの限りではありませんが基本的には避難先が同一の道路の場合は位置が10メートル離れていなければなりません。したがって保育事業者様が物件を選ぶ際は間口が最低でも12メートル程なければ基準を満たせなくなってきます。
初めて土地選び、物件選びを検討している保育事業者様、物件を紹介しようとしている業者様はチェックしてみてはいかがでしょうか。
