建築設計のスカイリブ環境計画ブログ

前回に引き続き調整区域関係のお話です
調整区域で建築する際は【立地基準】と【技術基準】の２つの基準を満たさなければなりません、今回はさいたま市を例に説明致します

【技術基準】給水排水のインフラ関係や道路、鉄道の輸送の面から見て支障がない事、用途地域に準じているか、公共空地が適切に設けられているか等　14項目の基準があります

【立地基準】立地の条件を満たせば用途によって建築できる条件が記載されています。
例 ）集落 申請地は、既存の集落内（おおむね５０戸以上の建築物が、原則として５０メートル以内 の敷地間隔で連たんしている地域内。） など

今回はその中でも特殊な条件
市街化調整区域に立地する社会福祉施設等 の条件について、さいたま市が公募を行い、その選定に通った事業者が社会福祉施設を建てる場合は条件を満たせば調整区域でも建築が可能となっています。

都市計画法第３４条第１４号又は同法施行令第３６条第１項第３号ホに基づき許可する、市街 化調整区域に立地する社会福祉施設及び介護老人保健施設のうち、下記のすべての要件に該当す る施設は、開発審査会の議を経たものとして取り扱うものとする。
記 １ 本基準による社会福祉施設等とは、さいたま市の各種整備計画に位置付けられている施設 であって、本市が行う公募により選定された事業者が行う、以下のものをいう。
（１）社会福祉法第２条に規定する社会福祉事業の用に供する施設をいう。 （２）介護保険法第８条第２８項に規定する介護老人保健施設（社会福祉施設を除く。）をい う。
２ 申請者
（１）社会福祉施設等を自らが設置し、維持管理についても自ら永続的に行う者。
（２）社会福祉施設等を運営するにあたって、個別法による資格、免許、又は許可等（以下 「資格等」という。）を必要とする場合は、当該資格等を取得している者、又は取得する見 込みが明らかである者。 ３ 土地等 次のいずれにも該当すること。
（１） 申請地
ア 本市が行う公募により選定された事業者が行う区域とすること。
イ 面積は、１ヘクタール未満とすること。
ウ 主となる道路に１０メートル以上接していること。
（２）予定建築物 建築物の建築面積の敷地面積に対する割合は、１０分４以下とすること。 規模は、高さ１５メートル以下で、かつ、建築基準法に適合するものであること。
（３）敷地内緑化 さいたま市みどりの条例第１９条に規定された協議において、さいたま市緑化指導基準 に適合したものであること。なお、当該基準に規定されている敷地面積に対する緑地の割 合を２５パーセント以上とすること。

複数条件がありますが、重要な部分としては太字にしてある部分です
さいたま市が行う公募に対して選定をうけた事業者が自ら設置、運営を行う必要がありますので土地を持っている地権者様は活用方法として建て貸し（地主様が建てて貸す）という手法はとれないということです
借地で土地活用または売買で検討できる地主様、かつその条件で検討できる事業者様がいらっしゃれば検討してみてはいかがでしょうか。

先日ある社会福祉法人様にご挨拶に行ったところ
特別養護老人ホームの出店を検討されているとお話がありました。
調整区域の土地活用としてご提案することがほとんどですが、調整区域とは何のために存在するのか？を今回はお話していこうと思います。

そもそも調整区域とは、 昭和43年に法制定した際
いずれは市街化区域に編入する予定の土地であり、行政による公共公益施設の整備ができるまで、一時的”に建築物の建築と開発行為を規制しておくことが目的でした
どこでも建物を建てられる状況にすると、地域ごとにバランスが保てなくなるという事です
しかし昨今人口の減少により、いずれという時期は訪れず現状市街化区域に編入されていない土地は多々存在します。

何が建てられるのか？
調整区域は基本的に
人が住むための住宅や商業施設などは建築できません
建てるためには土地それぞれ個別に相談が必要になってきます
ちなみにどんな建物が建てられるのでしょうか？

都市計画法34条による開発許可の主な基準

第一号　　　　
開発区域に住んでいる人の生活のために必要な施設
（ 店舗・修理業・理美容院・学校など ）
第二号　　　　
鉱山資源・観光資源などの施設、第1種特定工作物に関わる施設
（ 遊園地・ホテルなどの施設や、ゴルフコースなど）
第三号　　　　
特別の自然的条件を必要とする施設

第四号　　　　
農林水産物の処理や貯蔵・加工などに必要な施設

第五号　　　　
特定農山村地域における農林業等活性化施設

第六号 　　　
中小企業の共同化や集団化の事業に使う施設

第七号　　　　
現在ある工場の事業を効率化するために必要な施設
（ 原則として既存工場に隣接する土地であること）
第八号　　　　
危険物（火薬類）の貯蔵または処理に供する施設

第九号　　　　
道路の円滑な交通を確保するために必要な施設
（ドライブインやコンビニ、ガソリンスタンドなど ）
第十号　　　　
地区計画または集落地区計画の区域内における開発

第十一号　　　
市街化区域に隣接・近接していて一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、環境保全に支障がないと認められるもの
（ 住宅など）おおむね40～50棟以上の住宅が一定間隔で集まっていることや、上下水道が整備されている、道路に接しているなどの一定条件が必要 　
　　　　　　　
第十二号
条例で区域・目的または予定建築物などの用途を限り定められたもの
（線引き前土地所有者の親族の自己用住宅、住宅の増築又は改築など ）

第十三号
もともと居住用や業務用を目的としていた土地であり、一定期間内に建築が完了できるもの
（ 自己用の住宅）

第十四号　　　
市街化区域では困難であり、著しく不適当と認められるもので、開発審査会で許可を得られた施設
（ 農家等の親族の自己用住宅（農家分家住宅など）、寺や納骨堂、ゴルフ練習場、老人ホームなど ）

老人ホーム、コンビニ、ガソリンスタンド等は畑の多い土地にポツンと建っていることが多いのでイメージしやすいのではないでしょうか？

調整区域は開発・建築する際は市街化区域よりも制約が多く、申請や相談期間も長いので調査にも注意が必要になります
土地購入費・税金（都市計画税免除）等メリットもありますので
調整区域で何かを検討されている方はご参考にしていただければ幸いです。

たまに、「この人センスあるな。」「なんか、センス無いな。」という話を会話で聞いたり話したり、、ということがあります。

センス（sense)・・・
1：物事の感じや味わいを微妙な点まで悟る働き。感覚。また、それが具体的に表現されたもの。　2：判断力、思慮、良識

辞書だとこんな風に訳されております。

数値（結果）で現れる事象では無いので、抽象的な、悪く捉えると曖昧模糊な雰囲気を漂わせている言葉です。

なので、私が普段業務中に「センス無いねー。」と言われた時には、パニックに陥りそうな予感がします。。。

前置きが長くなりましたが、最近その「センス」を試されたような打合せがありました。

今月初めより、都内某所にて商業ビルの計画をしており、そのお打合せに先日も参加しました。　お打合せの途中、「ビルの外観をこんな風にしたい」という話お話の際に、お客様（建築主）から「う～ん、、そうですね。イメージですけど、自由〇〇とか、あー、あと石〇町とかにもに建っていそうな感じなんですけど・・・」と。

自由が丘と石川町(元町）。当然、全く違う街ではありますが、そこで朧げにでも「あー、何となくこういう感じかな？」というイメージを湧くことができるのとできないのでは今後の進展に大きく違いが出てくると思うのです。

このイメージが湧くのが大前提でそこからどうイメージを具現化していくかですが、大前提の「イメージを湧くことができる」が無いとそもそも戦えないと思うのです。

幸いにも以前近くの街で長く住んでいた、何度か足を運んだことがある、ということもあり、私の中では「そのイメージ」を湧くことができたので事なきを得ましたが・・・。

センス(ある能力）は先天的に高い人も居れば、標準より低い人も居ます。(何をもって”標準”とするかはここでは置いておきます。）　ですが、低い人でも標準までは養うことができると思うのです。　今のお話で極端な例えをしますと、自由が丘や石川町というワードが出た瞬間に、「あー、九州共立大学がある自由が丘ですね。」「福島県の石川町ですね。」なんて当然感のごとく嬉々としてお客様に放ってしまった瞬間に「もうこの人とは感覚が全然・・・ｗ」となってしまうと思います。（※上記の固有名詞は例で出しているだけですので、”ご了承”ください。）

先月のバレンタインデーにコロナウィルスに感染してしましました。

昨年秋口に続き、約半年ぶり2度目の感染です・・・。

今回は昨年に比べて症状自体は軽かったように思います。（昨年感染時は5日間38度台の熱が続きましたが、今回熱自体は3日目には引きました。）

問題は陰性になった後です。

昨年のコロナ感染後は、2カ月半「喘息的な咳」が続いたり、挙句今まで罹ったこともない「副鼻腔炎」、しかも急性副鼻腔炎でしたので顔半分側が痛くなったり・・・。

そして、今回も先週から妙な鼻づまりが続くので耳鼻科に行ったところ「副鼻腔炎」の診断を受けてしまいました。そしてそれとは別にやはり咳が今回も続いております。

コロナ感染後の後遺症というものなのでしょうが、質が悪く地味に辛いですね。。。　ただ、世の中には味覚が戻らない、嗅覚がおかしくなった、脱毛してしまう、常に体がだるい等々、様々な症状でコロナ感染後に苦しんでいる方々もお見受けします。

私がコロナに感染して思うのは、コロナ感染後に日常生活に支障をきたしてしまう程の重い後遺症が今も続いている方々はどのような生活をされているのか。コロナ感染後の普段の生活に係るフォロー体制（職場の勤務体制、生命保険の保険適用範囲、医療費補助・コロナ感染 等）が整っているのでしょうか？　

コロナ感染後の後遺症について、最近はメディアにも取り上げられていない様子ですが、私自身も後遺症がもっと重かったらどうなっていたのか・・・？と考えることがあります。

自治体の方々、都道府県、そして、、、国会議員の先生方には是非とも継続フォローして頂きたいところです。（最後に本件と全く関係ない つぶやき：キックバックを「還付」と呼ぶのはおかしいゾー！！）

保育・介護施設を設計する際、上水の菅の関係や建物の関係で受水槽を設置する場合があります。
今回はそのお話です

受水槽とは
・ 受水槽とは、 ビル・マンション・店舗等の建物は、水道局が供給する水を一度 受水槽に受け、利用者に給水しています。
受水槽から利用者の蛇口までは、建物の所有者が責任を持 って管理する必要があります
一度に大量の水を必要とする施設の主に必要になってきます

清掃費用
これが建物を建てる際に問題になってきてきになる方が多いのではないでしょうか？最低でも年に1回の清掃が必要になってきます、これは 水道法54条により定められていますので、違反した場合100万円以下の罰金が科せられる可能性があります
料金相場は大きさによって異なりますが以下のようになります

※水質検査も別途必要になってきますが 3,000～10,000円程度

大きさの目安
受水槽の大きさの目安はその建物の収容人数と大きさによって決まります
１日当たりの給水量は大体以下の通りです

受水槽の容量は、自治体や水道事業所によって規定が定められているため、地域の水道局などに確認する必要があり
一般的には、1日の使用水量の4/10～6/10が目安となります

メリットとデメリット
メリット：保育園や介護施設の場合、急な災害等で水道が止まってしまった場合でも受水槽の水を使って一時的にしのぐことが可能です
何日もは厳しいですが1日2日節水しながら凌ぐことは可能なようです

デメリット：年１回の清掃費用が一番のデメリットになります
長く施設を運営していく場合、年に1回の金額が積み重なっていくことになります。

メリットとデメリットを理解したうえで設計時に打ち合わせを重ねていくことが大事になってきます、皆様も慎重に。

一部引用：株式会社earnest　記事