保育園開設までの新たな流れ 【認可保育園】

今日は、現在土地の持ち込み提案している市の保育園整備担当の方々と、今後の流れについて打ち合わせしてきました

まずは図面チェック

東京都では、これまでは保育園からの2方向避難を確保することが必須条件の一つでしたが、今年から保育室からの2方向避難に変わります

それに伴い、保育室にバルコニーが必ず付いている必要があるらしいのですが、今年からの制度なので、東京都に確認取るということで落ち着きました

また、都に提出書類も細かなルールが定められ、例えば提出する決算書の作り方も、都のルールに沿った内容にする必要があります

ということは、過去に作ってきた決算書を改めて修正するという、かなり面倒なことが発生してしまうので、提出する側の労力が大分増えてしまいますね

他にも幾つかあり、今日はそれをまとめて教えていただきました

さて、これから図面製作も本格稼働しそうです

海外投資家とのコミュニケーション  【不動産投資】

今日は、TOEICを受けてきました

実は1年くらい前から少しずつ勉強しています

と言うのも、海外での不動産投資や、海外の投資家による日本不動産への投資を受け入れる準備として、個人的に勉強しているのです

過去、土地の有効活用として既に土地を持っているオーナーへの土地活用の提案は沢山してきましたが、売買対象となっている不動産の活用提案ももっと取り組みたいと考えてきました

とはいえ、その時々で必要に応じて通訳さんを雇えばいいのですが、やはり直に話して投資家の生の声を聞けるといいなぁと思います

テストの結果はさておき(笑)、そのような企画をもっと沢山していく予定です

 

建物のボリューム出し  【土地の有効活用】

土地の売買を考えているお客様や、これまで駐車場として使っていた土地を新たに開発する土地オーナー様から、土地のボリューム出しを依頼されることが良くあります

建ぺい率 容積率を最大使って、どのくらいの収支を出せるのか?

土地利用の際の、大きな関心事ですね

特に都心部では土地の値段が高いので、いかに効率良く使うかが重要になります

元々所有している土地なら時間掛けて調査すれば良いですが、売買物件はそうはいきません

スピードが大切です

これまで色々な土地を見てきましたが、複数から買いたいと申し出が出る土地で不動産投資すると、まず成功します

なので、いかに買うか否かのジャッジを速くするかが重要です

スカイリブでは、スピードをとても大事にします

設計自体はある程度時間掛かりますが、基本プランはいかにスピード出しつつ正確なプランを出せるかがすごく大事です

それによって、ビジネスのタイミングを失う事もしばしばあるかなと感じます

市街化調整区域の開発行為  【特別養護老人ホーム】

今日は、埼玉県で計画している特別養護老人ホームの売買物件の調査でした

まずは市役所に、開発行為に伴い出てくる条例や手続き等をしらべます

基本、市街化調整区域はハードルがかなり高いです

その中でも厄介なのが、農地転用の手続き。

手続き自体は難しくないですが、年に2回という自治体が多いです

さらに、手続き申請から完了まで半年掛かります…

タイミングが悪ければ、1年掛かってしまいますね(^^;;

特養は公募をクリアしないことには建築計画が前進しないので、結果が出る時期を睨みつつ、他の手続きも同時に進められるように準備します

いつも思いますが、市街化調整区域使う特養は、かなりのロングスケジュールです

  

介護用不動産の調査  【介護施設】

今日は午後から、介護施設で活用提案を予定している土地の現地調査に行ってきました

敷地は700坪超えているキレイな整形地なのですが、1種低層で建ぺい率 容積率がそれぞれ40、80%と、なんとも残念な用途地域になっています

現地調査とはどういう事をするでしょうか?

まず、周辺を歩きます。できる限り。駅から徒歩圏内なので歩くだけですが、ロードサイド物件であれば目標とする土地に接している道路を往復して雰囲気をつかみます。GoogleMAPも便利でよくつかいますが、やはり最終的には現地見ることが重要です

そして、簡単な測量をします。僕は、ゴルフ用の距離測定機を使ってざっくり測ります。

あとは間口とか、高低差とか、周囲の住宅なども見ます

今回は高低差がそこそこあるので、それをどうクリアするかを調査しながらイメージしました

そんな感じで、踏み込んだ提案前には完成後の想像をします