土地の売買を考えているお客様や、これまで駐車場として使っていた土地を新たに開発する土地オーナー様から、土地のボリューム出しを依頼されることが良くあります
建ぺい率 容積率を最大使って、どのくらいの収支を出せるのか？
土地利用の際の、大きな関心事ですね
特に都心部では土地の値段が高いので、いかに効率良く使うかが重要になります
元々所有している土地なら時間掛けて調査すれば良いですが、売買物件はそうはいきません
スピードが大切です
これまで色々な土地を見てきましたが、複数から買いたいと申し出が出る土地で不動産投資すると、まず成功します
なので、いかに買うか否かのジャッジを速くするかが重要です
スカイリブでは、スピードをとても大事にします
設計自体はある程度時間掛かりますが、基本プランはいかにスピード出しつつ正確なプランを出せるかがすごく大事です
それによって、ビジネスのタイミングを失う事もしばしばあるかなと感じます
今日は、埼玉県で計画している特別養護老人ホームの売買物件の調査でした
まずは市役所に、開発行為に伴い出てくる条例や手続き等をしらべます
基本、市街化調整区域はハードルがかなり高いです
その中でも厄介なのが、農地転用の手続き。
手続き自体は難しくないですが、年に2回という自治体が多いです
さらに、手続き申請から完了まで半年掛かります…
タイミングが悪ければ、1年掛かってしまいますね(^^;;
特養は公募をクリアしないことには建築計画が前進しないので、結果が出る時期を睨みつつ、他の手続きも同時に進められるように準備します
いつも思いますが、市街化調整区域使う特養は、かなりのロングスケジュールです
今日は午後から、介護施設で活用提案を予定している土地の現地調査に行ってきました
敷地は700坪超えているキレイな整形地なのですが、1種低層で建ぺい率 容積率がそれぞれ40、80%と、なんとも残念な用途地域になっています
現地調査とはどういう事をするでしょうか？
まず、周辺を歩きます。できる限り。駅から徒歩圏内なので歩くだけですが、ロードサイド物件であれば目標とする土地に接している道路を往復して雰囲気をつかみます。GoogleMAPも便利でよくつかいますが、やはり最終的には現地見ることが重要です
そして、簡単な測量をします。僕は、ゴルフ用の距離測定機を使ってざっくり測ります。
あとは間口とか、高低差とか、周囲の住宅なども見ます
今回は高低差がそこそこあるので、それをどうクリアするかを調査しながらイメージしました
そんな感じで、踏み込んだ提案前には完成後の想像をします
今日は、PR会社に勤めている友人の会社が主催するPRセミナーに参加してきました
PRなので、特に特定の業界に絞り込まれておらず、様々な会社が参加しているようでした
建築会社、設計事務所、不動産会社も何社か来ているようで、近いうちにスカイリブも利用しようかななんて考えています
スカイリブでは、不動産投資の企画から設計監理までを一貫して行うサービスがあります
設計事務所としてはかなり珍しいスキームですが、建設会社や不動産業界という目線で見ると、特に珍しいわけでは無いと思います
過去には、土地オーナー様が対象になる事が多かったのですが、ここに来て不動産投資熱が高いということと、スカイリブが扱う業種が不景気になってもある程度の利回りを出せる商品なので、投資家様へのサービスインも始めているのです
セミナー開催もしますので、決まり次第ブログでご報告しようと思います(^o^)/
今日は、児童養護施設の方と市役所に訪問して来ました
以前ブログで取り上げましたが、既存児童養護施設の前面道路の改修工事が、施設側へ色々な影響をもたらしていて、それを整理するために訪問しました
今回の前面道路改修工事は都道府県が行い、市道認定は市が行うという役割分担のようです
今回の調査で分かったのですが、市道認定するにあたり市役所が守らなければいけないルールが意外とあるようです
これまでの経緯を掻い摘んで説明すると、都道府県がある事を理由に施設前面道路の改修工事計画を立てて進めようとしたのですが、調査不足のせいでその計画が都道府県の建築基準上の道路要件に適合しないという事が判明しました
計画を変更して進めようとしたところ、市との歩調とそれぞれの役所ルールにズレがあり、長いこと協議を進めるが何も決まらず、という事がつづいています
これでは、既存の児童養護施設が何かしらの建築行為を行うことが出来ないので、困っているという事です
結局、都道府県と市のコミュニケーション不足が招いた結果だと思うのですが、行政同士でこんなに揉めることがある事が一番の驚きです（笑）
お役所同士がうまく調整取れるよう、施設側とスカイリブで動いているという事です
かなりレアなケースなので学ぶことも多いですが、無事に協議が進むことを願うばかりです
