今日は、TOEICを受けてきました
実は1年くらい前から少しずつ勉強しています
と言うのも、海外での不動産投資や、海外の投資家による日本不動産への投資を受け入れる準備として、個人的に勉強しているのです
過去、土地の有効活用として既に土地を持っているオーナーへの土地活用の提案は沢山してきましたが、売買対象となっている不動産の活用提案ももっと取り組みたいと考えてきました
とはいえ、その時々で必要に応じて通訳さんを雇えばいいのですが、やはり直に話して投資家の生の声を聞けるといいなぁと思います
テストの結果はさておき（笑）、そのような企画をもっと沢山していく予定です
土地の売買を考えているお客様や、これまで駐車場として使っていた土地を新たに開発する土地オーナー様から、土地のボリューム出しを依頼されることが良くあります
建ぺい率 容積率を最大使って、どのくらいの収支を出せるのか？
土地利用の際の、大きな関心事ですね
特に都心部では土地の値段が高いので、いかに効率良く使うかが重要になります
元々所有している土地なら時間掛けて調査すれば良いですが、売買物件はそうはいきません
スピードが大切です
これまで色々な土地を見てきましたが、複数から買いたいと申し出が出る土地で不動産投資すると、まず成功します
なので、いかに買うか否かのジャッジを速くするかが重要です
スカイリブでは、スピードをとても大事にします
設計自体はある程度時間掛かりますが、基本プランはいかにスピード出しつつ正確なプランを出せるかがすごく大事です
それによって、ビジネスのタイミングを失う事もしばしばあるかなと感じます
今日は、埼玉県で計画している特別養護老人ホームの売買物件の調査でした
まずは市役所に、開発行為に伴い出てくる条例や手続き等をしらべます
基本、市街化調整区域はハードルがかなり高いです
その中でも厄介なのが、農地転用の手続き。
手続き自体は難しくないですが、年に2回という自治体が多いです
さらに、手続き申請から完了まで半年掛かります…
タイミングが悪ければ、1年掛かってしまいますね(^^;;
特養は公募をクリアしないことには建築計画が前進しないので、結果が出る時期を睨みつつ、他の手続きも同時に進められるように準備します
いつも思いますが、市街化調整区域使う特養は、かなりのロングスケジュールです
今日は午後から、介護施設で活用提案を予定している土地の現地調査に行ってきました
敷地は700坪超えているキレイな整形地なのですが、1種低層で建ぺい率 容積率がそれぞれ40、80%と、なんとも残念な用途地域になっています
現地調査とはどういう事をするでしょうか？
まず、周辺を歩きます。できる限り。駅から徒歩圏内なので歩くだけですが、ロードサイド物件であれば目標とする土地に接している道路を往復して雰囲気をつかみます。GoogleMAPも便利でよくつかいますが、やはり最終的には現地見ることが重要です
そして、簡単な測量をします。僕は、ゴルフ用の距離測定機を使ってざっくり測ります。
あとは間口とか、高低差とか、周囲の住宅なども見ます
今回は高低差がそこそこあるので、それをどうクリアするかを調査しながらイメージしました
そんな感じで、踏み込んだ提案前には完成後の想像をします
今日は、PR会社に勤めている友人の会社が主催するPRセミナーに参加してきました
PRなので、特に特定の業界に絞り込まれておらず、様々な会社が参加しているようでした
建築会社、設計事務所、不動産会社も何社か来ているようで、近いうちにスカイリブも利用しようかななんて考えています
スカイリブでは、不動産投資の企画から設計監理までを一貫して行うサービスがあります
設計事務所としてはかなり珍しいスキームですが、建設会社や不動産業界という目線で見ると、特に珍しいわけでは無いと思います
過去には、土地オーナー様が対象になる事が多かったのですが、ここに来て不動産投資熱が高いということと、スカイリブが扱う業種が不景気になってもある程度の利回りを出せる商品なので、投資家様へのサービスインも始めているのです
セミナー開催もしますので、決まり次第ブログでご報告しようと思います(^o^)/
