不動産投資と福祉事業

近年、不動産投資目的で福祉事業を手掛ける方(個人/法人ともに)が増加しております。

特に保育事業(認可保育園)に対する不動産投資は今が全盛期(?)かもしれません。

他にも介護系施設や障碍者施設に対しても、土地購入~上物(建物全てor建物躯体/外構のみ かはケースバイですが)まで投資される方がいらっしゃいます。

さて、実際に不動産投資目線で見た場合に福祉事業は投資的に「美味しい」のでしょうか?

私どもが見聞きしているところでは「美味しさ順位」は以下のようです。

1保育事業≫≫2障害者施設事業≒3他福祉系施設≫4介護系施設

どうやら保育事業が一番高利回りらしいです。

福祉事業はニッチな業界 (近年はそうでもないらしいですが) なのですが、施設運営は補助金を受けている事業が多いので、確かに「非常に安定している事業」と言えそうです。

しかしながら、どのような種類の福祉施設も開設するまでには複雑なルールがあるので、安易な投資目的で手を出すと「そんなはずじゃなかった。。。」という事態も発生します。

そして、上記に挙げたものも含めて福祉事業は「人の命を直接あずかる」ことがほとんどですので、テナントとして入る事業者が ”危ない事業者” だと、「重大事故」に直結するケースもあります。万が一、重大事故が起きた場合は・・・。想像するだけで目も当てられませんね。

福祉事業への不動産投資は一般的な不動産投資と違い、行政が絡むことがほとんどなので色々と手順も含めて入念にご検討頂くのが幸いです。進め方があやふやなままだと1人「大損をこいてしまう」ことに繋がります。

福祉事業での不動産投資をお考えの方、十分な調査を元にご検討ください。

発達支援センターとは???

最近、お客様から子どもの発達支援センターについて聞かれることが何件かありましたので(発達支援センターを自社で運営できないか?という相談でした)、自分なりに調べた内容をまとめたいと思います(あくまで調査段階なので、間違っている可能性があることをご了承ください)

そもそも発達支援センターとは… 読んで字の如く、障がい、又は発達に遅れるのある子どもが通い、相談〜発達支援を提供する施設になります。センターと名がつく施設の多くは市区町村による運営が全国的にはほとんどで、民間での運営は少ないです(委託事業として社福が運営しているケースがあります)

事業は大まかには2つに分かれていて、

・相談支援…相談窓口で、子どもの発達に不安を持つ保護者とセンターで面談、支援内容の方針や計画を決めていきます。

・発達支援…支援事業のみを行なっている民間法人は多く、発達支援サービスの多くはこちらになります。

療育センターもありますが、こちらは四肢に障がいがあったり、知的な障がいがある場合のセンターになりますので、発達支援よりも医療寄りになるのではと思います

現段階では調査までですが、どう発達支援センターを民間法人で運営していくのか?もっと深掘りして、お客様と意見交換しながら実現のお手伝いをしていく予定です。このような形で、スカイリブでは漠然とした相談から実現に向けたお手伝いをさせて頂いてます

老人ホームの建物調査診断

先日、とある老人ホーム様から、大規模修繕工事についてご相談をいただきました。

『どのような流れで進めたら良いのか?どのような工事がどこまで必要なのか?予算はどのくらいなのか?』という漠然としたところから、このご時世ですのでまずはWEB会議形式にて簡単に説明させていただきました。

その後、図面をお預かりし、実際に建物調査診断を行って参りました。

建物調査診断では、屋上防水、外壁塗装、鉄部塗装、シーリングなどの劣化状況を調査した上で、どのような修繕方法が適しているか、また修繕工事をどのタイミングで行うのが良いか、予算はどのくらい見込めばよいかを報告書にまとめて提示いたします。

ここでのポイントは、足場を建てなければできない工事と、それ以外を分けて考えることです。

例えば同じ外壁修繕工事でも、バルコニーが回っている足場不要な場所で、劣化もさほど進んでいなければ工事自体を先送りでき、その分予算を削減できることになるからです。

(施設の場合、専用使用部分であるマンションのバルコニーとは意味合いが異なりますので、マンションよりも予算に応じて調整しやすい部分です)

今回の調査診断では、外壁は築年数の割にはまだ良好な状態でしたが、写真のように上階の庇部分にクラックが見られました。地震などによる建物の揺れを、室外機付近にある目地で吸収することによってクラックの発生を防いでいるのですが、外壁に入れてある目地とバルコニーや庇の目地がズレているために、目地で吸収しきることができずにクラックが発生しています。

本来ならば新築の時に、ここまで考慮して目地の位置を決められるのが理想ですね。

大規模修繕工事は約15年に一度のことですので、このように「そのうちやらなきゃならないのは分かるけど、どのように進めていったらよいか?」という漠然とした気持ちでいらっしゃる方が多いと思いますが、ご連絡いただけましたらWEB会議などでも説明いたしますので、お気軽にご相談いただけましたら幸いです。

千葉県柏市 障がい者支援施設 竣工しました

本日5月10日、以前のブログ内でもご紹介しました千葉県柏市の障がい者のための支援施設が無事竣工、引渡しとなりました。

梅雨が始まったのでは?とも思える雨の日続きの中、とても気持ちのいい晴れの日となったのは天も祝福しているのだと思います(笑)

前回の時点では未施工だったスロープ上部の庇も完成してます。傾斜に合わせて二段となった庇のおかげでファサードがビシッと締まりました。

≪メインアプローチ≫写真左側は地域交流スペースとなっており、とても開放的です。
≪駐車場から続くスロープ≫傾斜に合わせて段々に緑化が施されています。

地域に開かれた施設として、周辺住民の方々をはじめ多くの人たちに愛される施設となることを祈念してます。

介護老人ホームの種類

福祉施設専門の設計会社として日々精進の毎日ですが、皆様は介護施設が何種類あるかご存じでしょうか?

公的施設として5種類・民間施設として6種類存在し、特徴も様々です。

公的施設は国や地方自治体などの公的な団体が運営しており、介護保険施設とも呼ばれています。

公的な施設なので、介護度の高い方や低所得者を支援することに重きを置いている点が特徴です。
メリット・・・民間施設よりも安い費用で利用できる点が挙げられます。

デメリット・・・人気が高いので入居待ちが長い点と民間施設と比べてレクリエーションなどのイベントや娯楽等が比較的少ない点です。

民間施設は、その名の通り民間企業が運営している施設です

メリット・・・ 民間企業が運営しているので公的施設よりもサービスが充実している点です

各施設で特色があるのでレクリエーションやイベントも多種多様なものが提供されています。

デメリット・・・サービスが充実しているのでQOLの高い生活を送ることができますが、公的施設よりも費用が高くなってしまう点です

ご家族の介護レベルの状況や予算、本人のご希望等もある中で最も条件の合う施設を探すことをお勧め致します。